Case per chi e dove

L’analisi condotta su fattori strutturali, che qualificano le dinamiche di lungo periodo e il quadro della condizione attuale riferita alla popolazione, all’economia, alle abitazioni e specificatamente i processi che determinano la domanda e offerta di abitazioni sia pubbliche che private, consente di avanzare alcune riflessioni sull’esito delle politiche pubbliche e su possibili indicazioni per il futuro.

Le politiche pubbliche per la casa in Italia si sono sempre concentrate in termini quantitativi e finanziari sul sostegno all’acquisto della prima casa sia attraverso politiche creditizie sia attraverso agevolazioni fiscali.
Al mercato della locazione, in particolare quello pubblico e soprattutto dopo gli anni’80 è stato assegnato un ruolo residuale. Politiche che non riconoscendo la dimensione sociale del problema casa in affitto hanno determinato un peggioramento delle condizioni abitative di chi abita un alloggio in locazione. Tutti gli indicatori (affollamento, costi, stato di conservazione, tipologie di famiglie) sono infatti peggiori tra gli affittuari rispetto a chi abita un alloggio di sua proprietà

Oggi la questione abitativa non riguarda più la prevalenza delle famiglie e non si presenta più con i caratteri dell’emergenza del passato. La nuova domanda abitativa è legata alla crescita del numero delle famiglie (per formazione di nuove famiglie da parte di coppie giovani, ma anche per diminuzione dei suoi componenti ed aumento delle separazioni, dei single e degli anziani soli) e alla crescita dell’immigrazione, divenuta una componente strutturale della popolazione ed un elemento essenziale per l’economia. Si tratta di una domanda sociale espressa da soggetti che risultano “deboli” nei confronti del mercato abitativo: anziani, single, lavoratori provenienti da fuori e giovani coppie che risultano esclusi dalle graduatorie pubbliche, per l’assenza di investimenti in questo settore, e che non possono acquistare un’abitazione sul mercato privato. A ciò si aggiungono le difficoltà sul mercato dell’affitto privato a causa dei costi elevati rispetto ai redditi e alla quota limitata di alloggi in locazione.

L’edilizia residenziale sociale e il raccordo tra politiche abitative e urbanistiche sono due questioni che meritano di essere nuovamente portate all’ordine del giorno con l’obiettivo di perseguire una azione per ampliare l’accesso alla prima casa e il mercato dell’affitto a prezzi accessibili.

In questo quadro interessa ribadire alcune questioni essenziali:

• gli interventi pubblici di sostegno all’offerta di edilizia sociale, diretti ed indiretti, non dovrebbero essere distribuiti in proporzione alla distribuzione della popolazione, ma, per massimizzarne l’efficienza, essere focalizzati in relazione al fabbisogno, ossia nelle aree dove è maggiore il differenziale tra domanda ed offerta e dove i prezzi di mercato sono più distanti dalle capacità economiche delle famiglie;
• l’edilizia residenziale sociale dovrebbe mantenere il suo centro di interesse nell’offerta di alloggi in locazione, coinvolgendo nei suoi programmi operativi anche l’offerta di abitazioni in proprietà, con funzione strumentale al raggiungimento di equilibri economici degli investimenti (ovvero recuperare, mediante l’attivo derivante dall’edilizia privata, l’eventuale perdita avuta nel realizzare alloggi in affitto) ed alla creazione di un mix sociale orientato alla coesione;
• le politiche per l’edilizia residenziale dovrebbero essere strettamente integrate nella pianificazione urbanistica, intrecciandosi con le azioni di riqualificazione urbana;
• l’edilizia residenziale dovrebbe essere sostenuta da politiche fiscali che agevolino una nuova offerta di alloggi in locazione nel patrimonio abitativo privato esistente, da interventi di riordino della gestione del patrimonio residenziale pubblico, da politiche sociali di sostegno alle persone per integrare il canone sociale e riportarlo a livelli di sostenibilità economica per gli operatori pubblici e privati.
  In altri termini si tratta di valutare se sia possibile attivare, a fianco di un nuovo e consistente impegno finanziario pubblico di sostegno della domanda di casa, altri strumenti paralleli in grado di incidere sui prezzi di accesso alla casa invece che sulla capacità della domanda (le famiglie) di disporre di adeguate risorse finanziarie. Pensiamo da un lato a sistemi di riconoscimento del valore delle aree e degli immobili coinvolti nei processi di rigenerazione urbana che siano indipendenti dalle destinazioni d’uso e dalle densità edilizie determinate dai piani urbanistici (processi perequativi) e dall’altro a un nuovo coinvolgimento degli operatori privati per far incontrare la domanda di alloggi in affitto con un’adeguata offerta, oggi concentrata da parte dei privati esclusivamente sulla vendita. In questa direzione esiste un consistente margine di manovra anche per le cooperative se saranno in grado di innovarsi rispetto a modelli operativi che evidenziano sempre più ridotti spazi di mercato.