18 Aprile, 2024

Non è un paese per giovani: il mercato della casa nelle città universitarie

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Negli ultimi decenni il ruolo delle università pubbliche nelle società contemporanee è cambiato: oltre alla formazione e alla ricerca, gli atenei hanno progressivamente iniziato a prendere parte con maggiore consapevolezza e intenzionalità ai processi di innovazione a sostegno dello sviluppo locale, e a divenire hub aperti alla città e ai territori, dove si genera e si mette in comune conoscenza (Antonietti et al., 2022).
I dati relativi al numero di iscritti confermano la capacità degli atenei di attrarre un numero sempre maggiore di studenti con evidenti dinamiche di polarizzazione in alcune città. Se si restringe l’analisi all’andamento degli studenti fuori sede negli ultimi 5 anni, si osserva una crescita costante, sia in termini assoluti che percentuali rispetto al numero totale di iscritti, che delinea un quadro meritevole di approfondimento. Una prima conseguenza di queste dinamiche è l’aumento della domanda di residenze per studenti, che, se da un lato conferma il potenziale che le università rappresentano per le città, dall’altro, mette in evidenza fragilità sociali ed economiche, che richiedono interventi mirati per evitare che si verifichino condizioni di disagio abitativo tali da spingere l’espulsione di studenti da quelle stesse città che li avevano attratti. Si tratta, infatti, di una domanda potenziale di carattere transitorio prevalentemente orientata verso il mercato della locazione, che stenta a tradursi in domanda effettiva e realizzata, laddove non si riscontrino dotazioni iniziali sufficienti in termini di reddito corrente e un’offerta adeguata (Guerrieri, 2022). E’ proprio la discrasia tra fabbisogno e domanda realizzata, che richiede soluzioni non di mercato per evitare che la domanda di residenza si realizzi al di sotto degli standard minimi di abitabilità, producendo una domanda potenziale latente derivante dall’emergere di un disagio abitativo, come le proteste degli studenti davanti alle sedi dei principali atenei italiani stanno nelle ultime settimane portando alla luce.
Milano, Roma, Torino, Bologna e Padova sono le città che nel 2021-2022 hanno registrato il maggior numero di studenti fuori sede, arrivando a raddoppiare se non a triplicare la popolazione residente compresa tra i 18 e i 25 anni. Eppure queste stesse città non sono luoghi per giovani. Milano, Roma e Torino, prime per numero di studenti fuori sede, si posizionano infatti agli ultimi posti nella graduatoria sulla qualità della vita per i giovani, in particolare per l’incidenza dei canoni di locazione sul reddito medio (Tabella 1).

Tabella 1 – Graduatoria parziale e aggregata. In evidenza la distanza rispetto a Piacenza, prima città per qualità della vita. Fonte: Osservatorio sulla qualità della vita dei giovani, IlSole24ore 2023.

Nonostante la discontinuità dovuta alla pandemia da Covid-19, il mercato immobiliare non ha dato segni di crisi. Ad eccezione di Roma, dal 2017 a oggi sono cresciuti sia i prezzi medi di compravendita (con punte del 40% a Milano) sia i canoni di locazione, in particolare a Bologna (+57%) e a Padova (+35%). Le recenti indagini sulle locazioni rivolte agli studenti universitari (Idealista e immobiliare.it, 2022) mostrano inoltre un incremento dei canoni di locazione delle camere singole del 5%, con aumenti significativi soprattutto nelle principali città universitarie. Se confrontati con il 2021, i prezzi delle stanze singole, con pochissime eccezioni, hanno subito variazioni consistenti a Padova, con oscillazioni al rialzo che superano il 40%, a Milano intorno al +20% e Bologna +16,7%. Nel 2022 l’incidenza media del canone di locazione sul reddito corrente medio a Milano è pari al 62%, a Torino del 52% e a Roma del 72%, valori decisamente superiori rispetto alla media nazionale del 32,2% e lontani dalla cosiddetta soglia di sostenibilità, ossia la quota massima del reddito famigliare che può essere destinata a questa classe di spese, anch’essa considerata ordinariamente pari al 30% (Schwartz e Wilson, 2007).
Sul fronte dell’offerta di residenze per studenti, il nostro Paese registra un deficit importante (Grafico 1). Se si assume che il fabbisogno stimato dell’offerta strutturata di posti letto sia pari ad almeno il 20 % degli studenti fuori sede (tasso di copertura medio europeo), l’attuale offerta risulta decisamente inadeguata prima di tutto in termini quantitativi (10,5%).

Nel 2022 la residenza universitaria rappresenta in Europa l’unico asset class con volume di investimenti in crescita pari a circa 13,1 bilioni di euro rivelandosi un investimento anti-ciclico in grado di garantire alti livelli di occupazione e rendimenti crescenti. Una recente indagine ha messo in evidenza come nelle principali città europee il rendimento degli investimenti in alloggi per studenti realizzati da privati nel terzo quadrimestre 2022 sia decisamente superiore rispetto al rendimento medio degli investimenti in residenze (Knight Frank, 2023).
Se in passato le residenze universitarie sono state considerate dalle famiglie una scelta costosa, l’attuale innalzamento dei canoni di locazione e dell’inflazione porta a riconsiderare un modello a costi fissi comprensivo di servizi un’opzione maggiormente desiderabile rispetto ai contratti di locazione a mercato, seppur agevolato. A titolo esemplificativo, le tariffe piene di una camera singola in uno studentato gestito da un player universitario, quale il Politecnico di Milano, è pari a 590 Euro in centro e 500 Euro in periferia, contro una media di 795 Euro richiesti da strutture gestite da privati e canoni di locazione medi in città di 620 Euro al mese.
Sul piano degli interventi pubblici, determinanti per alleviare la condizione di disagio economico-abitativo degli studenti fuori sede e per promuovere il diritto allo studio, sono stati destinati 960 milioni di euro nell’ambito della Missione 4 dedicata a Istruzione e ricerca del PNRR con l’obiettivo di portare i posti letto disponibili entro il 2026 da 40.000 a 105.500, incentivando la partecipazione dei privati alla realizzazione di nuove strutture di edilizia universitaria, grazie alla copertura degli oneri relativi ai primi tre anni di gestione delle strutture da parte del MUR. Se l’orientamento strategico del governo sembra andare nella direzione di sostenere i giovani, i tempi di attuazione sono ancora lunghi. Con il primo bando sono stati finanziati 4.478 posti letto sui 7.500 programmati, la metà dei quali è localizzata nelle città con il più alto numero di fuori sede. Non è ancora nota la graduatoria del secondo bando, emanato per impegnare le risorse rimanenti.
Sullo sfondo di questa fase di elevata mobilità studentesca, difficoltà economica delle famiglie e insostenibilità del mercato delle locazioni, proprio nelle città universitarie dove si concentra il maggior numero di studenti fuori sede, il declino demografico del nostro Paese aggrava il quadro delle criticità nei territori più fragili, accentuando le diseguaglianze territoriali. Le proiezioni sull’andamento demografico, che nel 2022 ha registrato il tasso di natalità più basso per la prima volta dall’Unità d’Italia, con un numero di nati sotto la soglia delle 400.000 unità (ISTAT, 2022), incrociate con il termine atteso di attuazione delle riforme del PNRR, costringe gli attori coinvolti nei processi di sviluppo immobiliare a riconsiderare un’offerta concentrata sullo student living. Assumendo la sola prospettiva del mercato immobiliare, l’adattività delle residenze e dei servizi ad esse complementari emerge come variabile decisiva per la sostenibilità degli investimenti in rapporto a una domanda inevitabilmente soggetta a trasformazioni strutturali.
In una cornice più generale di crescita equilibrata del Paese, il combinato effetto del calo demografico, delle cancellazioni anagrafiche e dell’abbandono scolastico, soprattutto nelle regioni colpite dalla trappola dello sviluppo dei talenti (Commissione UE, 2023), richiama l’urgenza di politiche strutturali che possano contrastare la desertificazione di alcune sedi universitarie, prevalentemente nel Mezzogiorno, e la conseguente perdita di attrattività dei territori. Per questo è necessario un allineamento strategico tra tutti i livelli di governo, le università e gli operatori immobiliari che ponga al centro l’analisi del bisogno abitativo che non trova soddisfazione sul mercato, così come l’individuazione di una molteplicità di strumenti ai quali assegnare risorse per il conseguimento di obiettivi specifici secondo l’approccio delle capacità, secondo il quale i diritti, in questo caso il diritto all’abitare come componente del diritto allo studio, è considerato esso stesso fine dell’azione politica.

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