26 Maggio, 2024

Il ruolo della rendita urbana nelle dinamiche di contrazione insediativa

Tempo di lettura: 5 minuti

In Italia il dibattito urbanistico, da tempo orientato a contrastare gli effetti negativi dell’espansione urbana e delle dinamiche della rendita fondiaria, deve oggi confrontarsi con i nuovi scenari emersi a seguito della crisi immobiliare ed economica. Nei contesti in cui vengono a mancare le economie di agglomerazione, che tradizionalmente hanno contribuito all’ascesa della rendita urbana, si registra un radicale mutamento delle dinamiche insediative con una significativa contrazione della domanda di edificabilità da parte del sistema imprenditoriale e della proprietà fondiaria.

Anche la pressione della speculazione immobiliare, volta a condizionare l’azione pubblica nei processi pianificazione, risulta oggi fortemente ridimensionata, in particolare nei contesti in cui si registra una rilevante perdita di valore dei diritti edificatori. In alcuni casi, si è assistito anche alla spontanea rinuncia, da parte dei proprietari dei suoli, alla facoltà di costruire attribuita dal piano, auspicando la riconversione all’originaria destinazione agricola.

Si potrebbe avanzare l’ipotesi che, in tal modo, trovi soluzione l’annosa questione della cattura della rendita, di cui si discute da oltre mezzo secolo, e che si possa realmente raggiungere l’obiettivo di azzeramento del consumo di suolo a favore di un sostenuto processo di rigenerazione urbana. In realtà, i dati sul monitoraggio dei processi di urbanizzazione mostrano come il fenomeno di progressiva impermeabilizzazione dei suoli non sia destinato ad arrestarsi nel breve periodo, sebbene si registrino modesti segnali di rallentamento del consumo marginale di suolo in presenza di condizioni di decrescita demografica.

L’incremento dei costi della produzione edilizia e la riduzione dei plusvalori generati dalle previsioni di nuova urbanizzazione mettono in discussione l’efficacia dei meccanismi compensativi e perequativi, a causa della mancata corrispondenza fra diritti edificatori e valori economici su cui si fondava l’equo scambio tra pubblico e privato. In questo scenario si indebolisce l’azione pianificatoria e gestionale degli enti locali, basata sulla fiducia nella capacità della leva immobiliare di generare risorse aggiuntive da utilizzare, attraverso la monetizzazione dei diritti edificatori, per sostenere i costi della città pubblica e per supportare la rigenerazione urbana e territoriale (Serra, 2018). Allo stesso tempo la svalutazione degli immobili determina una generale riduzione della rimuneratività degli interventi sul patrimonio esistente, disincentivando il recupero e il riuso edilizio.

Figura 1. Contesti marginali in contrazione. Il comune di Baradili in Sardegna

Nel territorio nazionale il calo degli investimenti immobiliari si manifesta in maniera disomogenea, riflettendo le disuguaglianze socioeconomiche ed insediative tra le realtà locali. La disciplina urbanistica non è ancora riuscita a adeguare approcci e strumenti per affrontare la nuova stagione della contrazione insediativa, al fine di governare le dinamiche di de-urbanizzazione e di rigenerazione dei tessuti insediativi esistenti, in particolare nei contesti caratterizzati dalla presenza di un patrimonio edilizio in esubero rispetto alla domanda di mercato, in gran parte inutilizzato e pressoché privo di valore economico. Senza il supporto di azioni di rivitalizzazione del tessuto sociale e imprenditoriale locale, con la creazione di nuove economie, le politiche di rigenerazione rischiano di produrre effetti limitati, se non inquadrate in una dimensione strutturale e strategica generale.

Un esempio è costituito dalle esperienze di recupero del patrimonio edilizio abbandonato nei centri storici delle aree interne, con la cessione dell’immobile ad un prezzo simbolico al soggetto attuatore del successivo intervento di ristrutturazione. Anche i meccanismi compensativi che coinvolgono il privato nella riqualificazione urbana e paesaggistica, attraverso la concessione di crediti edilizi per la demolizione con o senza ricostruzione di edifici incompatibili in aree a rischio idrogeologico o a valenza paesaggistica, non possono radicarsi in assenza di valori immobiliari che garantiscano la convenienza economica delle operazioni.

Per quanto riguarda la fiscalità, in grado di incidere maggiormente sul contrasto all’abbandono e sul riuso del patrimonio esistente, si osserva come gli attuali bonus fiscali si orientino in maniera indiscriminata verso la ristrutturazione edilizia e l’efficientamento energetico, compensando il privato persino in misura superiore ai costi sostenuti, a prescindere dal reale valore economico e d’uso degli immobili coinvolti. Tali misure dovrebbero dare impulso a processi di rigenerazione autosostenibili, che difficilmente potranno aver luogo in contesti insediativi marginali e depressi, in assenza di concrete prospettive di sviluppo a breve-medio termine.

Figura 2. Paesaggi dell’abbandono. Il borgo di Gairo vecchio in Ogliastra

Le profonde disuguaglianze territoriali richiedono strumenti calibrati in funzione delle differenti condizioni socioeconomiche locali e attenti alla fattibilità delle azioni promosse. Appare evidente la scarsa integrazione tra le politiche nazionali, regionali e locali che si ripercuote sull’uso razionale ed efficiente delle risorse pubbliche e della leva fiscale. Nuovi approcci perequativi potrebbero contribuire alla redistribuzione dei vantaggi e delle inefficienze generate dalla polarizzazione insediativa e favorire un riequilibrio territoriale (Micelli, Rusci, 2021). Le dinamiche insediative indotte dalla competizione territoriale tra aree urbane forti e territori periferici deboli impongono il superamento del livello di pianificazione comunale al fine di gestire i processi di sviluppo nei poli insediativi e metropolitani per generare risorse utili al potenziamento delle infrastrutture e dei servizi nelle aree interne e marginali che gravitano intorno ad essi.

Riferimenti bibliografici

  • Micelli E., Rusci S. (2021), Rendita, oneri e usi del suolo: una prospettiva di equità territoriale. In Coppola A., Del Fabbro M., Lanzani A., Pessina G., Zanfi F. (a cura di), Ricomporre i divari. Politiche e progetti territoriali contro le disuguaglianze e per la transizione ecologica, Bologna, Il Mulino, pp.187-194
  • Serra, S. (2018), Diritti edificatori e consumo di suolo. Governare il territorio in trasformazione. Milano: Franco Angeli

Articoli correlati

Libere, non coraggiose. Per pianificare città più sicure per tutti i corpi

La paura del crimine è un problema più grave del crimine stesso», diceva Rachel Pain nel 2001. In particolare, la paura che donne e soggettività queer percepiscono negli spazi pubblici, soprattutto di sera e di notte, è un argomento di cui oggi più che mai è necessario occuparsi. Sebbene la percezione di insicurezza sembri essere più legata a narrazioni mediatiche che alla effettiva pericolosità delle città, è importante mettere a fuoco i fattori che concorrono a questa sensazione e, attraverso analisi di casi specifici, delineare una serie di pratiche utili a trasformare le nostre città e realizzare spazi pubblici più sicuri e accessibili per tutti.

City of care: la cura al governo della città

Pianificare le città a partire da una prospettiva di genere significa, concretamente, tenere conto della vita quotidiana di donne, uomini e minoranze di genere. L’ascolto e la comprensione dei bisogni che queste vite esprimono sono alla base dell’elaborazione di politiche pubbliche inclusive delle esigenze, non solo delle donne, ma di tutti i corpi e le vite che eccedono dal paradigma funzionale. La cura, da gabbia che incatena il genere femminile a una sequenza di responsabilità -spesso non retribuite- legate alla sfera affettiva e domestica, dovrebbe trasformarsi nel motore di un nuovo tipo di socialità, per il bene di tutte e tutti.

Camminabilità e inclusione di genere

Le attività di pianificazione dei trasporti si stanno concentrando sempre di più sulla mobilità pedonale. Sebbene le caratteristiche individuali risultino avere un impatto significativo sulla percezione di camminabilità, le misure attualmente in vigore non considerano sufficientemente i bisogni delle donne. L’articolo mette in evidenza linee guida e studi aventi lo scopo di supportare l'inclusione di genere nella progettazione dei futuri servizi di trasporto.

Sei lezioni dalle città del 2023

Il testo prende in esame sei lezioni apprese dalle presentazioni di Abitare il Vortice nelle città italiane nel 2023. 1) L’abitare si è posto ovunque al centro della discussione sulle città, e non se ne andrà 2) Il cambio di passo nella lotta alla gentrificazione 3) L’egemonia incontrastata dell’overtourism 4) C’è una domanda sempre più diffusa di città 5) C’è una sete enorme di sapere pubblico e condiviso sulla città 6) C’è una domanda pervasiva di nuovi immaginari urbani.

Una nuova stagione per il diritto alla casa

La questione abitativa è entrata nel dibattito non solo accademico. La casa è un diritto che va tutelato attraverso politiche pubbliche multi-scalari e multi-attoriali che si traducono in azioni e interventi coordinati e articolati. Garantire un alloggio economicamente accessibile a tutti, presuppone regole chiare e obiettivi condivisi tra i diversi soggetti e i portatori di interesse coinvolti.