Trasformazioni del patrimonio immobiliare produttivo e logistico

Mappare la logistica significa anche osservare il mercato immobiliare che la sostiene. Se dati su infrastrutture, magazzini, addetti e unità locali (presentati nell’articolo Assetti territoriali e dinamiche localizzative della logistica: una mappatura nazionale) raccontano l’impronta fisica e socioeconomica del settore, i dati immobiliari costituiscono una pista di indagine complementare. L’analisi presentata in questo contributo è condotta a partire da dati open dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Il risultato di queste elaborazioni è accessibile e scaricabile dal sito della ricerca PRIN New Italian Geographies of Logistics.

Cercare informazioni sul settore immobiliare logistico a partire dai dati OMI comporta lavorare “per indizi” in quanto, attualmente, le banche dati nazionali non consentono una distinzione netta tra immobili destinati alla produzione manifatturiera e immobili destinati alla logistica. Per far emergere quest’ultima, è necessario dunque leggere “tra le righe” delle categorie catastali D/1 (opifici), D/7 (fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze industriali) e D/8 (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni). In questa sovrapposizione si nasconde in parte l’evoluzione del settore, per cui alcuni spazi nati per la produzione sono oggi saturati da attività di stoccaggio, mentre alcuni nuovi centri logistici, specialmente quelli destinati alla distribuzione, si insediano in strutture formalmente censite come industriali o commerciali ma funzionalmente logistiche. Che la logistica sia da leggere “tra le righe” di categorie catastali condivise con la produzione comporta che le elaborazioni riportate in questo articolo contengono tanto le dinamiche del patrimonio immobiliare logistico quanto quelle del patrimonio immobiliare produttivo in generale.

L’indagine sui dati immobiliari produttivi e logistici parte da considerazioni sulla consistenza di questo patrimonio. A questo proposito le unità immobiliari urbane catastali (UIU) sono in genere una buona approssimazione del numero di immobili presenti (pur tenendo in considerazione che, soprattutto per le grandi strutture, a un immobile possono corrispondere più UIU). Tra il 2013 e il 2022, le UIU a destinazione produttiva in Italia sono passate da 972.163 a 1.092.264. Si tratta di un aumento di oltre il 12% a livello nazionale in meno di un decennio (Figura 1).

Questa crescita è un segnale di un territorio che continua a dotarsi di infrastrutture fisiche pesanti. La distribuzione delle nuove unità non è uniforme. Considerando la variazione percentuale 2013-2022, al netto delle regioni più piccole come la Basilicata (+31,3%), il Trentino-Alto Adige (+27,7%) e la Valle d’Aosta (+26%), che per via delle loro dimensioni più contenute hanno numeri che risaltano maggiormente, le regioni con maggiore variazione sono la Campania (+14,4%), che in numeri assoluti è passata da 55.411 UIU produttive (2013) a 63.403 (2022), il Lazio (+16,9%), la Liguria (+16,5%) e la Sicilia (+14,4%). La Lombardia, che da sola rappresenta quasi il 20% delle UIU produttive nazionali, ha subito un incremento di quasi il +13% passando da 181.652 a 205.068 unità.

Se la consistenza del patrimonio è cresciuta del 12%, nel mercato delle compravendite si è assistito a un incremento molto più forte, dovuto anche alla ripresa dalla crisi economico-finanziaria del 2008. Il dato chiave per la valutazione dei volumi di compravendita è il numero di transazioni normalizzate (NTN), cioè la somma delle unità immobiliari compravendute “normalizzate” rispetto alla quota effettivamente trasferita. Se nel 2013 le NTN in Italia erano 9.114, nel 2022 il valore è arrivato a 16.292. Questo significa che le transazioni di immobili produttivi e logistici sono incrementate del 79% a livello nazionale tra il 2013 e il 2022. Tradotto in un’immagine immediata: nel 2022 in Italia è stato venduto mediamente un magazzino ogni 30 minuti. Nel 2022, le regioni con maggior numero di transazioni normalizzate sono, nell’ordine, Lombardia (4.393,7), Veneto (1.958,2) ed Emilia-Romagna (1.903,0). (Figura 2).

Tra le righe di questo aumento è presente anche l’aumento di compravendite del mercato logistico e la crescente finanziarizzazione del settore. I magazzini logistici sono diventati negli ultimi anni un asset strategico per fondi e investitori: tra il 2010 e il 2022 gli investimenti in questo settore sono aumentati del 2500%, raggiungendo i 2,6 miliardi di euro (Silvestro, 2024 su dati PwC).

A queste condizioni, è interessante valutare la dinamicità del mercato immobiliare produttivo e logistico rispetto allo stock immobiliare disponibile. Ciò è possibile attraverso l’indicatore dell’intensità di mercato immobiliare (IMI), che è dato dal rapporto tra NTN e stock produttivo. Calcolando l’IMI a scala comunale per il 2013 e il 2022 si osserva un aumento della dinamicità del mercato nelle categorie produttive e logistiche considerate (Tabella 1). In particolare, i comuni senza transazioni sono scesi dal 64,2% (2013) al 55,7% (2022), mentre quelli con una un’intensità di mercato media, alta o molto alta sono passati dal 3,7% (2013) al 6,6% (2022).

Tabella 1 – Indice IMI per i comuni italiani negli anni 2013 e 2022. Fonte: Elaborazione su dati Agenzia delle Entrate – OMI

Le valutazioni su UIU, NTN e IMI raccontano che i dati OMI (che riguardano sia la vendita sia la locazione) sono una base open di forte interesse per l’analisi e la mappatura delle dinamiche del patrimonio immobiliare produttivo e logistico. Che la logistica non sia individuata da una precisa classe catastale ma stia “tra le righe” di più categorie costituisce un limite strutturale, che rende le elaborazioni qui presentate un “indizio” da mettere a sistema con le altre possibili (diverse delle quali raccolte nella dashboard della ricerca PRIN, Figura 3). Questo “indizio” restituisce l’immagine di un Paese dove il mercato immobiliare produttivo e logistico è in una fase dinamica. Leggendo questi dati, la sfida per le politiche pubbliche e la pianificazione è doppia. Da un lato c’è la necessità di una governance capace di regolare un mercato che corre a una velocità molto superiore rispetto a quella degli strumenti di pianificazione. Dall’altro, porta a interrogarsi sulla qualità, flessibilità e reversibilità di questo patrimonio: si stanno costruendo spazi facilmente disassemblabili o riutilizzabili, oppure si stanno accumulando strutture destinate a diventare dismesso vuoto e problematico una volta che il ciclo del valore immobiliare si sarà esaurito?

Approfondimenti

• Armondi, S., Galimberti, B., Giavarini, V., Manfredini, F., Vedoà, M. (2025). “Entro i limiti consentiti. Osservare la logistica tra trasgressione e transizione”. In G.C. Ceresa, F. Dini, L. Ferrone, F. Martellozzo, F. Randelli, P. Romei, Transizioni/Transitions. Società di Studi Geografici. Memorie geografiche NS 28 (pp. 473-481). ISBN: 978-88-94690187
• Politecnico di Torino, Politecnico di Milano, Gran Sasso Science Institute (2026). New Italian Geographies of Logistics. Dashboard
• Silvestro, E. (2024). “La finanziarizzazione degli hinterland logistici”. DiTe 58

*Questo contributo presenta alcuni risultati dell’unità di ricerca del Politecnico di Milano, coordinata da Simonetta Armondi, nell’ambito del progetto PRIN New Italian Geographies of Logistics (finanziato dall’Unione Europea – Next Generation EU, Missione 4, Componente 1, CUP D53D23011390006).

*Foto di copertina di Marcin Jozwiak su Unsplash