18 Aprile, 2024

Qualificare il dibattito intorno all’abitare. Le dinamiche di affordability

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“se non esistono dati non esiste il problema”

Jordi Bosch Meda, direttore dell’Osservatorio Metropolitano dell’Abitazione di Barcellona

La questione abitativa contemporanea si caratterizza per l’acutizzarsi di dinamiche sociali ed economiche in atto ormai da alcuni decenni, tra cui la concentrazione di risorse economiche, opportunità e popolazione in pochi centri attrattivi, un flusso massiccio di investimenti finanziari nel settore immobiliare – soprattutto il residenziale, considerato asset class – nei luoghi e nei settori a maggiori opportunità di profitto e la polarizzazione di redditi e ricchezza tra classi bassi e molto alte. Queste dinamiche, in parte sempre presenti, risultano oggi esacerbate in un contesto in cui, sia per il grado di suolo già consumato che per la drammatica sfida posta dal cambiamento climatico, le prospettive di espansione dello stock residenziale risultano sempre più incerte e meno fattibili, e i valori residenziali tendono a crescere fortissimamente nelle città attrattive. Questa situazione ci impone oggi di direzionare il modo in cui analizziamo la questione abitativa – e, dunque, il modo in cui concepiamo il dibattito pubblico e le politiche – verso le dinamiche che avvengono sulla trasformazione e valorizzazione del patrimonio residenziale in un contesto prevalentemente di mercato, in relazione alla realtà economica e lavorativa attuale.

Come conseguenza dei fenomeni di accentramento di opportunità e finanziarizzazione della casa, il tema dell’accesso all’abitazione nei contesti urbani più dinamici è tornato rilevante insieme al problema dell’housing affordability – l’insostenibilità dei costi abitativi rispetto a redditi e capacità economica di famiglie e persone (Bramley, 2012). Poiché i prezzi delle abitazioni stanno crescendo a un ritmo sempre più elevato – che non è stato rallentato neanche dalla pandemia da Covid-19, anzi –, la società civile e le istituzioni pubbliche e private hanno iniziato a prendere coscienza del problema. Tuttavia, la questione ha una natura fortemente contestata e politica, e con dati e conoscenze molto frammentati sul problema, il dibattito è spesso guidato dalla voce di singoli attori con agende (più o meno) nascoste. Esiste il rischio di un’interpretazione strumentale di dati e informazioni che possono essere utilizzati, ad esempio, per catturare i decisori politici e/o per influenzare le scelte di mercato. Questo è particolarmente vero per l’Italia, dove, dal ritiro delle strutture che hanno caratterizzato la fase maggiormente protagonistica del welfare state dal settore abitativo – avvenuto più o meno tra gli anni ’80 e ’90 –, le istituzioni che avevano il ruolo di raccogliere e analizzare dati certificati sul problema abitativo sono state gradualmente definanziate e infine chiuse. Alcuni esempi sono: il CER, Comitato per l’Edilizia Residenziale a livello nazionale; il CIMEP, Comitato Intercomunale Milanese per l’Edilizia Pubblica di Milano. Da allora, i dati sono diventati ancora più frammentati e spesso le uniche fonti disponibili di dati strutturati provengono da società di consulenza private o da portali immobiliari, come Nomisma o Immobiliare.it. Tuttavia, l’utilizzo di informazioni provenienti da tali fonti comporta alcuni interrogativi morali riguardanti, ad esempio, l’affidabilità dei dati raccolti e le possibili distorsioni legata al fatto che le analisi sono spesso commissionate da attori con agende specifiche (che si tratti di federazioni di enti di edilizia residenziale pubblica, cooperative edilizie o sviluppatori immobiliari).

Una reazione alla rinnovata consapevolezza dell’attuale crisi dell’accessibilità abitativa è stata dunque l’attivazione di “Osservatori abitativi”, organizzazioni fondate con il compito di raccogliere e analizzare dati al fine di fornire prove per qualificare il dibattito e il processo decisionale. Si tratta di un campo di ricerca ancora per lo più embrionale, ma da una prima panoramica – fornita nella sessione “The role of housing observatories in Europe: joining forces for better housing” della conferenza 2022 dell’European Network for Housing Research (ENHR) – possiamo notare che in Europa esiste una varietà di Osservatori sulla casa con caratteristiche diverse. Ad esempio, alcuni hanno sede nelle università, mentre altri no; alcuni sono finanziati dalle amministrazioni pubbliche, mentre altri da attori privati; alcuni hanno un obiettivo molto ristretto, mentre altri hanno obiettivi analitici più generali; alcuni hanno una struttura chiusa, mentre altri sono più flessibili; ecc. Inoltre, i risultati variano da semplici rapporti periodici a blog ed eventi a pagine web interattive. Il minimo comune denominatore è quello di adottare un approccio basato sull’evidenza fornita dai dati.

La prima barriera è rappresentata dalla disponibilità – o meno – di dati affidabili e utilizzabili. Secondo la testimonianza riportata dal direttore dell’osservatorio sulla casa di Barcellona (link) durante un seminario nel corso (Un)affordable housing&neighbourhoods al Politecnico di Milano, “se non esistono dati non esiste il problema”. Ma anche, si potrebbe dire, se non esistono dati – e un dibattito sufficientemente ricco a verifica e interpretazione dei dati stessi – chiunque potrebbe sostenere che un certo problema c’è o non c’è.

A partire da queste considerazioni, è stato fondato l’Osservatorio Casa Affordable (OCA) di Milano Metropolitana. OCA è promosso e finanziato dal Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL) di Milano e dalla cooperativa di abitanti Delta Ecopolis in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano e ha l’obiettivo di monitorare le dinamiche di sostenibilità dei costi abitativi, nell’alveo degli studi sull’housing affordability, in riferimento alla città metropolitana di Milano. La relazione tra sviluppo urbano, accesso alla casa e popolazione urbana è un tema per molti versi classico della letteratura e delle politiche di welfare. Oggi emergono tuttavia tratti che ne segnano la rilevanza e la complessità: la crescita progressiva della quota di proprietari, la mercificazione della casa e la finanziarizzazione estensiva del mercato immobiliare, la residualizzazione delle politiche abitative (Cavicchia e Peverini, 2021). Le principali domande di ricerca che guidano l’attività dell’osservatorio sono: quali sono le dinamiche di affordability nella città metropolitana di Milano negli ultimi vent’anni? Qual’è il profilo di chi è in condizione di unaffordability? Fino a che punto le dinamiche dei costi abitativi innescano una rilocalizzazione di persone e famiglie? L’osservatorio opera attraverso una metodologia che affianca l’analisi quantitativa e l’elaborazione dati, con finalità esplorative e descrittive – Quali sono i dati disponibili per ricostruire le dinamiche di affordability nella città metropolitana di Milano? Che tipo di indici di affordability – e dunque quale narrazione del fenomeno – è possibile (e opportuno) costruire a partire dai dati disponibili? – ad attività di ricerca di campo e qualitative, con il fine di fornire una “descrizione spessa” e, dove possibile, nessi causali nelle dinamiche rilevate. I risultati della ricerca saranno restituiti nella forma di un rapporto annuale, che verrà presentato nella primavera di ogni anno a partire dal 2023, accompagnato da materiali e informazioni disponibili su web e social.

Ulteriori approfondimenti

  • Bramley G. (2012), Affordability, poverty and housing need: Triangulating measures and standards. Journal of Housing and the Built Environment, 27, 2: 133–151.
  • Cavicchia R., Peverini M. (2021), Housing affordability and the city. Disentangling the urban and spatial dimensions of housing affordability in Europe. Proceeding of the 2021 ENHR conference.

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