18 Aprile, 2024

Cooperare per abitare. La proposta di Legacoop abitanti

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La questione abitativa è tornata, dopo decenni di silenzio, al centro del dibattito pubblico e politico italiano.

Vi sono alcuni tratti del panorama abitativo nazionale, tra i quali spiccano, l’assenza di politiche abitative strutturali nell’ultimo ventennio, con conseguenze dirette sullo stato manutentivo del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sulla continuità e la consistenza delle misure di sostegno alla locazione rivolte alle categorie sociali più vulnerabili; il consolidarsi di nuovi bisogni sociali, correlati alla mutevole composizione dei nuclei familiari, a fenomeni migratori interni ed esterni al paese, alla stabilità dei salari che paralizza l’ascensore sociale e posticipa l’uscita dei giovani dai nuclei familiari di origine.

Negli ultimi 10 anni le principali cooperative aderenti a LEGACOOP Abitanti hanno messo in campo un’offerta di locazione pari a oltre 9.600 alloggi tra nuova produzione, riassegnazioni e gestione per terzi. La sopracitata assenza di politiche pubbliche per la casa strutturali, ha ridotto significativamente anche la possibilità di creare una nuova offerta immobiliare cooperativa a canoni sostenibili. Si noti infatti come il patrimonio immobiliare della cooperazione a proprietà indivisa sia stato realizzato per il 37% prima degli anni ’50 del secolo scorso, il 47% tra gli anni ’60 e gli anni ’80 e solo il 17% dopo gli anni ‘90. Con riferimento ai nuovi interventi immessi oggi sul mercato, l’offerta cooperativa garantisce un’elevata sostenibilità del livello dei canoni, con poco meno del 40% delle cooperative che riesce a garantire un abbassamento dei canoni di mercato del 20-30%, e pertanto di fatto equiparabili ai livelli del canone concordato

A partire dal secolo scorso, la cooperazione di abitanti ha fornito una risposta concreta alla domanda di affordable housing: complessivamente, le cooperative hanno contribuito all’offerta abitativa italiana con la realizzazione di oltre 330.000 alloggia proprietà divisa e circa 40.000 alloggi a proprietà indivisa. 

Le ultime rilevazioni disponibili a livello nazionale attestano la presenza di circa 8.000 realtà iscritte all’Albo delle società cooperative, il 10% delle quali aderisce a LEGACOOP. Questa conta 260.000 soci, con un patrimonio netto di 2.500 milioni di euro, con alcuni elementi qualificanti: gli abitanti sono al centro del progetto della comunità e dell’impresa, manutenzione permanente del patrimonio, livello di occupancy vicino al 100%, morosità bassa (2-3%)

Dopo un lungo periodo di politiche pubbliche pluriennali è necessario ri-definire un nuovo Piano che consenta la stabilità di risorse, di strumenti e del tempo necessario per affrontare le emergenze ma anche per realizzare soluzioni stabili in grado di evitare di dipendere dalle possibili dinamiche negative del mercato immobiliare o delle condizioni economiche contingenti che possano alimentare nuove emergenze.

Nella individuazione degli strumenti è assolutamente prioritario che spetti alla Parte Pubblica (Stato, Regioni, Comuni) il compito di definire gli obiettivi, i destinatari e gli strumenti con i quali agire nella attuazione di una Politica per la Casa che si caratterizzi come Infrastruttura Sociale ma è altrettanto evidente che senza una compartecipazione della Parte Privata, date le carenze di disponibilità di risorse, si rischia di lasciare senza tutele una parte importante del Paese.

La Cooperazione propone un modello che guarda alle migliori esperienze europee adottando il concetto e le caratteristiche di Servizio di Interesse Economico Generale, nel quale, con un contributo pubblico aggiuntivo alle risorse proprie, si riesce a dare risposte quantitativamente superiori a quelle ottenibili con il solo utilizzo delle risorse pubbliche.

L’obiettivo è realizzare alloggi in locazione attraverso il recupero di immobili esistenti o la nuova costruzione attraverso la rigenerazione urbana e senza consumo di suolo per dare una risposta a quella parte di popolazione che non riesce ad accedere alle proibitive condizioni del mercato immobiliare ma che non è tutelata dalle azioni dei Soggetti Pubblici.

Rispetto alle esigenze della domanda abitativa di Edilizia Residenziale Sociale si ipotizza un Piano Pluriennale in 5 anni per la realizzazione complessiva di 50.000 alloggi di Edilizia Residenziale Sociale secondo la definizione di alloggio sociale di cui al D.M.2008. La proposta Cooperativa prevede la realizzazione di 5.000 alloggi con una quota di risorse proprie del 60 % pari a 831 milioni di Euro e una quota di Contributo Pubblico del 40 % pari a 553 milioni di Euro. La presenza del contributo pubblico a parità di alloggi realizzati consente un risparmio per lo Stato di circa 56.000 Euro ad alloggio per complessivi 277 milioni di Euro.

La Commissione Europea annovera l’Edilizia residenziale sociale tra i “Servizi d’interesse economico generale” (SIEG), ovvero quelle attività commerciali che assolvono missioni d’interesse pubblico generale. In particolare, con la decisione del 20 dicembre 2011, la Commissione ha definito che all’ERS si applicano le disposizioni dell’articolo 106, paragrafo 2, del trattato sul funzionamento dell’Unione europea agli aiuti di Stato sotto forma di compensazione degli obblighi di servizio pubblico. Sia nella decisione 2005/842/CE sia nella decisione 2012/21/UE. Il riferimento al SIEG, Servizio di Interesse Economico Generale, per la realizzazione e la gestione di alloggi di Edilizia Residenziale Sociale garantisce un quadro normativo chiaro per quanto riguarda il ruolo e le attività del privato in termini di costi, remunerazione, e margini.

Inoltre, essendo riconosciuto in ambito europeo consente l’attivazione di fonti di finanziamento europee, introduce e prevede tutti gli aspetti legati alla gestione propri del servizio abitativo, garantendo la funzionalità nel tempo degli interventi realizzati. La definizione dell’ERS quale servizio di interesse economico generale comporta misure compensatorie verso i privati, volte al raggiungimento di un “margine di utile ragionevole” che motivi l’effettiva sostenibilità economica degli interventi.

Tale margine si esplicita in termini economici nella stima del tasso di remunerazione del capitale, ovvero quel valore che un’impresa media esigerebbe nel valutare se prestare o meno il servizio di interesse economico generale per l’intero periodo di incarico, tenendo conto del livello di rischio.

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