La SIU ha dedicato la sua Conferenza annuale del giugno 2025 alla Publicness, ovvero alle sfide della dimensione pubblica nelle città e nei territori. L’impressione che ne ho tratto partecipando alla discussione della Sessione 9 dedicata alle forme contrattuali e pattizie nei rapporti pubblico e privato e osservando il peso assunto dagli argomenti nell’articolazione generale del programma, è che, da un lato il discorso tenda a concentrarsi a monte e a valle, rispettivamente sull’impostazione neoliberista che impronta politiche norme e progetti e sulle conseguenze circa fruibilità dei beni comuni e accessibilità universale. Dall’altro lato che rimanga in ombra il livello intermedio riguardante le declinazioni nelle economie urbane dell’approccio neoliberista, la scala forse è idonea per studiare i modi nei quali città e territori vengono trasformati in luoghi di estrazione del valore sfruttandone le differenti caratteristiche. Inoltre, la questione viene considerata quasi esclusivamente dalla parte del pubblico, discutendo quel che fa e non fa, che potrebbe e dovrebbe fare per contenere e indirizzare il privato verso soluzioni più virtuose.
Si trascura in questo caso l’importanza di studiare il funzionamento dell’economia reale, di conoscere tipi e strategie (conservatrici/innovative) degli operatori, possibilità effettive di influenzarne i comportamenti allo scopo di costruire contratti e patti più vantaggiosi per gli abitanti meno dotati di risorse economiche, relazionali e culturali e agire in direzione anticiclica. In altri termini, mi sembra si trascuri il conflitto tra valore di scambio (che mobilita l’operatore economico) e valore d’uso (da tutelare nell’interesse pubblico) come specifico oggetto di ricerca per impostare i termini della pattuizione e, più in generale, politiche di regolazione pubblica. Contratti e patti concludono (ancorché pro-tempore) giochi decisionali a diverso grado di complessità condotti da attori e agenti che vanno identificati e di cui occorre indagare strategie e azioni nei contesti.
Sollecitazioni ad approfondire dinamiche e attori/agenti delle economie urbane e territoriali vengono anche da alcuni fenomeni emergenti sui quali si è appuntata da qualche anno l’attenzione degli osservatori e la cui rilevanza ha finito per impegnare amministratori e politici.
Da ricerche in corso sulla condizione studentesca nelle principali città universitarie, in capo al progetto di ricerca di rilevante interesse nazionale LINUS-Living the university city: student housing as drivers of changes, è emerso che gli studenti si sono progressivamente trasformati da competitors dei residenti nel mercato della casa in affitto in componente fragile della popolazione presente, messa ai margini da un’offerta che con gli affitti brevi privilegia altri destinatari, in particolare turisti e popolazioni temporanee con badget più consistenti. Questa emergenza abitativa ha trovato una risposta nella realizzazione degli studentati che, grazie al sostegno dei fondi PNRR, alle agevolazioni fiscali e normative, sono stati precocemente individuati come un promettente settore di investimento che ha visto emergere il protagonismo dei fondi immobiliari.
Per queste società si è rivelato ugualmente interessante l’investimento nell’affittanza breve a fronte della crescita di ‘turismi’ di massa e globali, caratterizzati da esigenze e disponibilità economiche differenziate che non trovano nell’offerta alberghiera risposte sufficientemente flessibili e interessanti dal punto di vista esperienziale. La gestione degli affitti brevi non è più quella dei tradizionali b&b (singoli proprietari di case che affittano in parte o in toto la propria abitazione per un tempo limitato), ma si avvale di piattaforme di prenotazione e intermediazione che operano anche a livello internazionale, organizzazioni complesse che oltre la gestione delle seconde case acquistano in blocco immobili da ristrutturare allo scopo, con una capacità di penetrazione nel sistema residenziale ben diversa da quella mostrata dall’iperturismo (Celata, Romano 2020; Bei, Celata 2023; Brollo, Celata 2023).
In entrambi i casi, con studentati spesso multiutenza e una variegata offerta di alloggi per brevi soggiorni, si assiste a un processo aggressivo di trasformazione fisica, funzionale e sociale di singole unità immobiliari, interi edifici e isolati che si riverberano su ampie zone. Sono solo esempi delle forme che va assumendo la rigenerazione diffusa a guida privata, che l’attenzione per la rigenerazione dei grandi comparti dismessi ha lasciato finora in ombra. La relazione che intercorre tra la rigenerazione e la gentrificazione non è casuale o episodica, ma trainata dalla finanziarizzazione dell’economia che privilegia l’investimento sui patrimoni rispetto a quello sulle attività economiche provocando una valorizzazione di tutto quanto è passibile di un filtering up che va ben oltre la consistenza e l’uso dei beni reali. C’è chi prospetta una bolla (Balbo 2025). Poiché la rigenerazione, agita alle diverse scale, è la questione connotante l’urbanistica contemporanea, studiare le logiche che presiedono alla finanziarizzazione del mercato immobiliare, individuare e profilare i soggetti che la pilotano e le modalità di intervento che prediligono diventa necessario, anche al fine di rivisitare l’efficacia di strumenti e procedure che le amministrazioni pubbliche hanno messo a punto negli ultimi decenni (a cominciare da perequazione e valutazione).
Osservare e interpretare i modi attraverso i quali si esplica la ‘relazione pericolosa’ tra rigenerazione e finanziarizzazione può avvalersi di una sperimentata capacità di indagine applicata alle forme insediative del territorio italiano e alla sua differente propensione alla rigenerazione (Lanzani 2024), dando sbocco operativo ai primi ragionamenti sulla rendita e le sue trasformazioni (Rusci 2017; Pizzo 2023). Non è un caso che il ruolo della rendita nella configurazione dello spazio urbano sia stato al centro della riflessione in momenti cruciali per le trasformazioni e per l’urbanistica e che i testi di alcuni autori costituiscano ancora riferimenti obbligati (Bernoulli 1951; Campos Venuti 1967, 1968; Secchi 1974; Camagni 1993).
Approfondimenti
- Balbo L. (2025), Prima che tutto crolli. La finanziarizzazione del mondo: che cos’è e come sta sconvolgendo il mondo, Longanesi, Milano
- Bei G., Celata F. (2023), “Challenges and effects of short-term rentals regulation. A counterfactual assessment of European cities”, Annals of Tourism Research, vol. 101, pp.1-13
- Bernoulli H. (1951), La città e il suolo urbano, a cura di L. Dodi, Vallardi, Milano (or. 1946)
- Brollo B, Celata F. (2023), “Temporary populations and sociospatial polarization in the short-term city”, Urban Studies, vol. 60, pp. 1815-1832
- Camagni R. (1993), Principi di economia urbana e territoriale, Carocci, Roma
- Campos Venuti G. (1967), Amministrare l’urbanistica, Einaudi, Torino
- Campos Venuti G. (1968), Urbanistica incostituzionale, Marsilio, Padova
- Celata F., Romano A. (2020), “Overtourism and online short-term rental platforms in Italian Cities”, Journal of Sustainable Tourism, https://hdl.handle.net/11365/1132771, pp.1-21
- Lanzani A. (2024), Rigenerazione urbana e territoriale al plurale. Itinerari in un campo sfocato, FrancoAngeli, Milano
- Pizzo B. (2023), Vivere o morire di rendita. La rendita urbana nel XXI secolo, Donzelli, Roma
- Rusci S. (2017), La rigenerazione della rendita. Teorie e metodi per la rigenerazione urbana attraverso la rendita differenziale, Mimesis, Milano-Udine
- Secchi B. (1974), Squilibri regionali e sviluppo economico, Marsilio, Padova
