Ci sono estati in cui una città dice di sé più di quanto vorrebbe. Nel luglio 2026 il dibattito pubblico su Roma prende fuoco da fronti che quasi mai si parlano, e proprio per questo, messi uno accanto all’altro, restituiscono un disegno. L’appello Per chi è Roma?, promosso da Nonna Roma (e sottoscritto da un ampio arco di studiosi/e, ricercatori/trici, realtà sociali, professionisti/e, me compreso) tiene insieme i nodi con una nettezza rara, mettendo in fila turismo, rendita, spazi e ambiente. Intorno gli fanno da cornice altre tessere, lo scontro tra il sindaco e Valerio Carocci sul cinema Metropolitan, sfociato nell’annuncio di una lista civica, il sequestro dell’Angelo Mai nella notte più rovente dell’anno, due interventi di Christian Raimo e Bertram Niessen sugli spazi urbani. Prese una per una sono vertenze. Lette insieme disegnano un modello di governo, e conviene avere il coraggio di chiamarlo per nome.
Provo a farlo restando su un piano fattuale. La tesi non è morale, non “il sindaco è in malafede”, che non si potrebbe né provare né smentire, ma empirica, e riguarda quali scelte e quali non-scelte compongono la strategia, e verso quale distribuzione del valore urbano spingono. La lente la offrono gli studi urbani con la nozione di growth machine, la coalizione che tratta la città come motore di valorizzazione immobiliare e presenta questo scopo come lo “sviluppo” di tutti. Non un complotto, ma una struttura di incentivi, che diventa egemonica quando smette di apparire una scelta e comincia a sembrare l’unico futuro possibile: come scrivono Sum e Jessop, gli immaginari economici, quando si sedimentano, arrivano a “shape rather than merely reflect the ‘realities’ to which they refer“. E la domanda dell’appello, per chi è la città, è il test che dice se quella struttura sta prevalendo, e insieme quale immaginario di Roma essa dà per scontato. La forza di quella domanda sta nel guardare due cose insieme, ciò che l’amministrazione fa e ciò che, potendo, sceglie di non fare.
Le scelte: la rendita come principio di governo del suolo
Il primo fronte è il più strutturale ed è la finanziarizzazione immobiliare, la trasformazione di pezzi di città in asset dentro i portafogli dei fondi, la cui logica non è il valore d’uso ma il rendimento atteso per gli investitori. Il segnale più nitido di questo passaggio ha da poco un indirizzo preciso, in via Niccodemi a Talenti, dove sta sorgendo il primo build-to-rent di Roma, oltre duecento appartamenti costruiti da zero per essere soltanto affittati, mai venduti, sotto un’unica proprietà e con servizi integrati, gestiti dal colosso statunitense CBRE Investment Management. È un modello importato ben radicato all’estero, e la sua novità non è architettonica ma finanziaria, perché segna l’ingresso dei grandi fondi internazionali nel mercato romano degli affitti, con canoni di fascia medio-alta e un abitare che somiglia sempre di più a un servizio alberghiero di lungo periodo. Là dove non arriva la leva pubblica, insomma, arriva la multinazionale.
Non è un caso isolato, è la punta visibile di una stagione. L’appello elenca i grandi compendi in trasformazione, e la lista basta da sola a fissare la scala del fenomeno, dagli ex Mercati Generali di via Ostiense, all’ex Fiera di Roma, all’ex Deposito AMA della Montagnola. A questi si sommano i venticinque studentati privati in costruzione, i nuovi alberghi di lusso nel centro, gli interi edifici rilevati da fondi per residenze di pregio. Due esempi in corso ne mostrano la grammatica, tutti agli atti e senza bisogno di dietrologie. A San Paolo l’ex “bidet” di viale Giustiniano Imperatore, scheletro abbandonato per vent’anni e battuto all’asta nel 2021 per oltre dieci milioni, riapre come Radisson Blu da 199 camere con spa e ristoranti, un immobile lasciato marcire e poi “recuperato” in chiave alberghiera. Al Flaminio i cinque ettari dell’ex caserma Guido Reni alimentano un’operazione da circa 400 milioni promossa da CDP Real Asset con il fondo Coima e il partner emiratino Eagle Hills. Ed è indicativo che, secondo le ricostruzioni della trattativa, sia stata la stessa CDP, soggetto controllato dal Ministero dell’Economia, a valutare l’annullamento della gara già conclusa per puntare a una “maggiore valorizzazione” del compendio: un episodio in cui la rendita torna a fare da criterio persino quando a decidere è, in ultima istanza, lo Stato. In tutti questi casi la parola “rigenerazione” nomina un’operazione di messa a reddito del suolo, e la domanda vera non è estetica, riguarda chi ci guadagna, chi resta e chi viene spinto fuori dai valori che l’operazione fa salire.
Le non-scelte: la turistificazione e l’alibi dell’impotenza
Un modello si riconosce anche, e forse soprattutto, da ciò a cui rinuncia. Il caso più limpido è la turistificazione. In un recente lavoro di ricerca che ho condotto sull’area di Roma (dentro un progetto nazionale coordinato da FULL sull’evoluzione del mercato Airbnb tra il 2017 e il 2024), emerge il ritratto di un mercato ormai maturo e professionalizzato. Nel 2024 la città conta 47.090 annunci attivi e un giro d’affari stimato attorno a 1,1 miliardi di euro, primo mercato italiano. L’offerta, dal 2017, cresce solo del 6,5 per cento, ma le notti prenotate quasi raddoppiano e i ricavi medi per unità triplicano, da 7.900 a 23.300 euro l’anno, mentre chi gestisce dieci o più annunci ne ricava in media 33.600, il doppio dei piccoli host. Il fenomeno ha smesso di essere un fatto del centro, ormai saturo, e avanza verso la cintura metropolitana, dove le notti crescono di oltre il 190 per cento e i canoni di locazione salgono tra il 15 e il 29 per cento. È la fotografia di un turismo di piattaforma che preme in modo sistematico sul mercato abitativo, spingendo la città sempre più verso scenari di estrazione di valore e svuotamento di residenti e di vita urbana ordinaria.
Di fronte a numeri simili, la posizione pubblica del sindaco è di dirsi con le mani legate, e confessa di vergognarsi che i sindaci di Parigi, Barcellona e New York possano regolare gli affitti brevi e Roma no, perché mancherebbe la riforma dei poteri di Roma Capitale. Ma è qui che l’alibi si sgretola, perché la tesi dell’impotenza è falsificabile, ed è falsa, dato che non serve alcuna riforma costituzionale. Firenze ha introdotto limiti con normali strumenti urbanistici, il TAR li ha confermati e la Corte costituzionale ha dato ragione alla Regione sulla legge collegata. Sul versante romano il lavoro coordinato da Filippo Celata (Sapienza) ha mostrato con precisione come gli strumenti esistano già, a partire dalla legge regionale del Lazio 8/2022 e dalla revisione delle Norme Tecniche di Attuazione del piano regolatore. Ciò che manca è la decisione di usarli. E il punto è che la finestra per intervenire in modo preventivo si sta chiudendo, perché senza una governance attiva e differenziata per zona, non regole uniformi calate dall’alto, tra pochi anni il problema sarà ovunque, senza più strumenti per gestirlo. Rinviare all’“analisi tecnico-giuridica” dell’Avvocatura mentre il tavolo interassessoriale procede a rilento è esso stesso un modo di governare, perché si governa anche non deliberando.
Spazi e città di prossimità: cosa un governo progressista sceglie di finanziare
C’è poi il fronte degli spazi, dove la scelta di indirizzo si legge meglio che altrove, perché riguarda la direzione in cui vanno le risorse pubbliche. Da un lato la forza pubblica è rapida, e il sequestro dell’Angelo Mai, spazio di rilievo nazionale gestito da un circolo ARCI, nella notte più calda dell’anno, è l’immagine di ciò che Raimo chiama “autonomia del giuridico”, una gestione securitaria che sigilla ciò che produce cultura in modo autonomo. È lo stesso nervo scoperto che attraversa lo scontro sul cinema Metropolitan, che al di là delle ragioni delle parti mostra quanto sia irrisolto il rapporto tra amministrazione e chi fa cultura fuori dai circuiti di mercato, oggi trattato come un contenzioso e non come una politica.
Dall’altro lato c’è l’assenza. La mancata riforma effettiva della Delibera 104/2022 sulle concessioni degli immobili comunali lascia in piedi una logica che misura i beni pubblici sul canone di mercato più che sulla loro utilità sociale, con canoni ricalcolati al 100 per cento, arretrati milionari e realtà associative messe alle strette. È il rovescio esatto di ciò che servirebbe, perché a Roma esiste già una trama fitta di poli civici e reti di mutualismo, che la ricerca del LabSU-DICEA della Sapienza con l’associazione Fairwatch, coordinata da Carlo Cellamare, ha mappato in oltre venti casi, mostrando come producano welfare comunitario, riuso di spazi abbandonati, servizi di quartiere e presidio territoriale. La loro tesi è che una rigenerazione reale non è sola riqualificazione fisica, ma investimento nel lavoro e nelle economie locali, attraverso poli civici co-costruiti tra amministrazione, servizi e abitanti, quei terzi luoghi di cui scrive Niessen, i nodi né casa né lavoro dove si costruiscono legami e prossimità.
Il contrasto tra le priorità di spesa è l’indicatore politico più onesto. I poli civici sono stati assunti dall’amministrazione come dispositivo di sviluppo locale integrale, tanto da meritare un regolamento comunale dedicato nel 2024: sulla carta, il riconoscimento è pieno. Ma la sperimentazione che dovrebbe dargli sostanza vive di risorse simboliche. Dopo una prima fase avviata nel 2023 nei Municipi VII, VIII, IX e XII, l’estensione del 2024 ai Municipi V, VI, XIII e XV è stata dotata di un affidamento di 54.000 euro complessivi, ripartiti tra tre organismi del terzo settore, per attivare sportelli sociali, centri di animazione territoriale e laboratori di partecipazione in quattro aree che contano centinaia di migliaia di abitanti. Non è una svista contabile isolata: lo stesso funzionario competente, rivendicandone i risultati, ha ammesso che le sperimentazioni proseguono “anche in assenza di contributi pubblici”. È la definizione esatta del problema, e insieme la sua confessione istituzionale: un dispositivo dichiarato strategico ma mantenuto in una condizione sperimentale permanente, che si regge sul lavoro volontario invece di essere finanziato come infrastruttura.
Sul fronte opposto, le grandi operazioni immobiliari mobilitano centinaia di milioni. La stessa caserma Guido Reni lo mostra alla perfezione, rovesciando i ruoli, perché il polo civico e la biblioteca pubblica ci sono, ma come contropartita, due edifici sottratti alle demolizioni e restituiti al Comune tramite oneri urbanistici, dentro un’operazione decisa da un fondo. La città di prossimità non è il fine dell’intervento, ne è il residuo. Ed è esattamente qui che un governo che si dice progressista si misura, nel decidere se le energie sociali siano un’infrastruttura da riconoscere e finanziare, oppure uno scarto da tollerare e una merce di scambio.
La questione ambientale: dove il governo fa bene, e dove si ferma
Sul clima la valutazione va fatta con onestà, distinguendo, perché qui l’amministrazione ha anche prodotto qualcosa di avanzato. L’Ufficio Clima diretto da Edoardo Zanchini ha portato Roma a dotarsi di un regolamento che mette i tetti degli edifici pubblici, a partire dalle scuole, a disposizione di comunità energetiche rinnovabili e solidali. È un dispositivo che merita di essere riconosciuto, perché tiene insieme due obiettivi che di solito viaggiano separati, la transizione energetica e il contrasto alla povertà energetica, con un bando dedicato, il coinvolgimento di università, terzo settore e finanza etica, e progetti già in esercizio dall’Istituto Vaccari al Borgo Ragazzi Don Bosco al progetto scuole del Municipio VIII. È la prova che un’altra logica è possibile, in cui le energie sociali diventano davvero infrastruttura e non residuo. Sono, non a caso, le stesse comunità energetiche che la ricerca sull’innovazione sociale studia come modello di condivisione del valore. Proprio questo rende più stridente il limite del Piano Caldo presentato il 2 luglio, con 50 milioni in cinque anni, una rete di 660 rifugi climatici, 38mila alberi messi a dimora dal 2022, 187 ettari di nuove aree verdi e 44.500 metri quadri depavimentati. È uno strumento serio e in buona parte ben fatto, e liquidarlo sarebbe ingeneroso. Ma la sua logica è di adattamento, tecnologico e gestionale, ben comunicato, app per l’ombra inclusa, più che di trasformazione. Roma si attrezza a sopportare il caldo mentre continua ad autorizzare consumo di suolo, nuovi volumi e densificazione, come mostrano il “bosco” di Pietralata declassato per far posto allo stadio della Roma, avanzato tra ricorsi e contestazioni, o le cubature in premialità previste per la città storica. Un piano-clima che convive con una macchina di valorizzazione immobiliare finisce per collocare l’ecologia all’ultimo posto, trattandola come mitigazione a valle e non come vincolo a monte delle trasformazioni. Lo dice con esattezza l’appello, perché continuare a impermeabilizzare e costruire in quartieri già densi rende Roma più fragile, non più resiliente. Il paradosso è tutto qui, la stessa città che con le CER indica la strada giusta, altrove tratta il verde come un correttivo estetico da applicare dopo aver deciso il cemento.
Un criterio e una direzione
La domanda, allora, diventa una sola, e riguarda cosa possiamo aspettarci da un’amministrazione che concede il proprio patrocinio alla visione strategica confezionata da tre fondi immobiliari. È esattamente ciò che è successo con “A Vision for Rome”, il concorso da promosso dalla Fondazione Roma REgeneration, i cui soci fondatori sono tre società di gestione del risparmio immobiliare, lanciato al MIPIM di Cannes con l’obiettivo dichiarato di rendere Roma “più attrattiva per gli investitori”, e premiato con il patrocinio della Regione e di Roma Capitale. Quando la definizione della visione di una città viene affidata a operatori finanziari e l’istituzione pubblica vi appone il proprio timbro, l’ordine delle priorità di cui sopra risulta già rovesciato in partenza.
Il merito dell’appello di Nonna Roma è di aver messo insieme questioni che di solito si trattano separate, e che invece si tengono: la turistificazione, la finanziarizzazione del patrimonio, la sorte degli spazi sociali e culturali, la torsione delle politiche ambientali. Non è un elenco di vertenze giustapposte, è il profilo di un modo di governare. Ciò che ne emerge è un’amministrazione che, sul lato dell’offerta immobiliare e degli investitori, agisce con decisione e rapidità, e che sul lato della città di prossimità e delle energie sociali procede invece per rinvii, omissioni o contropartite. La discontinuità che l’appello chiede non è un cambio di accenti, è un’inversione dell’ordine delle priorità: l’indirizzo pubblico e l’interesse collettivo a monte, i capitali privati dentro quell’indirizzo e non al posto suo.
Chiudo con la posta più scivolosa, che tocca anche chi come me lavora sull’innovazione sociale, nella ricerca e nella consulenza. C’è un percorso lento e insidioso di cooptazione di accademici e di studiosi-attivisti, abituati poco per volta ad accettare come naturale che il sociale e l’ecologico siano una contropartita e non una priorità, il residuo di operazioni decise altrove invece del loro fine. È un processo tanto più efficace quanto meno è intenzionale, perché non chiede adesione politica, solo l’adozione di un vocabolario, quello dell’“impatto”, della “comunità”, della “rigenerazione”, con cui le operazioni di valorizzazione si accreditano. Nell’epoca della policrisi, in cui la pressione ambientale e sociale imporrebbe l’ordine inverso, accettare il sociale e l’ecologico come scarto è la forma più sottile di resa. Manca un anno alle elezioni, e la posta non è quale lista prevarrà, ma se “per chi è Roma” diventerà il criterio con cui si giudicano le scelte, invece di un titolo destinato a spegnersi con l’estate.
