Si dice spesso che nel nostro Paese abbiamo tante case, ma le “case vuote” o non utilizzate come residenza principale rappresentano un fenomeno significativo, legato a diversi fattori socio-economici. Per case vuote ci si riferisce a immobili residenziali non occupati, che possono risultare per vari motivi inabitati e inutilizzati, perché non più rispondenti alle necessità di persone e famiglie. Tali cause sono riscontrabili in edifici ormai obsoleti, difficilmente accessibili, lontani da nodi e reti urbane, è nella montagna italiana che questo fenomeno assume forse la sua forma più evidente.
Case vuote, montagna, abitare, aree interne. L’Italia vive uno dei più sorprendenti paradossi abitativi d’Europa. Da un lato si moltiplicano le difficoltà nel trovare una casa in affitto a prezzi sostenibili nelle grandi città, nei poli universitari e nelle aree economicamente più dinamiche; dall’altro il Paese dispone di un immenso patrimonio edilizio inutilizzato (o usato per vacanza per pochi giorni all’anno). Secondo i dati del Censimento ISTAT 2021, le abitazioni non occupate sono circa 9,6 milioni su un totale di oltre 35 milioni di unità immobiliari. Una quantità enorme, pari a più di un quarto dell’intero patrimonio abitativo nazionale (Gramigna, Scialdone, 2026).
Di fronte a questi numeri la domanda sorge spontanea: com’è possibile che in un Paese ricco di case esista ancora un problema abitativo? La risposta è meno semplice di quanto sembri. Il problema non è infatti la quantità delle abitazioni disponibili, bensì la loro localizzazione, la loro qualità e la loro capacità di rispondere alle esigenze contemporanee. Molte delle case vuote italiane si trovano in territori “sbagliati”, sono state costruite per bisogni che, da diversi punti di vista, non esistono più o richiedono investimenti che i proprietari non sono disposti o non sono in grado di sostenere (Gainsforth, 2025; Gramigna, Scialdone, 2026).
Per comprendere il fenomeno bisogna osservare come sia cambiata l’Italia negli ultimi decenni. Nel giro di tre generazioni il Paese ha modificato profondamente la propria struttura demografica e sociale. Le famiglie numerose che un tempo occupavano grandi abitazioni sono state sostituite da nuclei sempre più piccoli, da single, coppie senza figli, anziani soli e famiglie ricomposte (Gramigna, Scialdone, 2026). Anche il lavoro è cambiato, così come il modo di vivere la casa. Oggi si cercano spazi flessibili, connessioni digitali, servizi, accessibilità e vicinanza alle principali reti di mobilità. Una parte consistente del patrimonio edilizio italiano è invece rimasta ferma nel tempo, al mondo per cui era stata realizzata.
I dati mostrano chiaramente la dimensione territoriale del problema. Le percentuali più elevate di abitazioni non occupate si registrano nelle regioni caratterizzate da spopolamento o da forte presenza di seconde case: Valle d’Aosta, Molise, Calabria e Abruzzo. Situazioni molto diverse da quelle della Lombardia e del Lazio, dove la pressione abitativa continua a essere elevata e il numero di case vuote è relativamente inferiore. Questo dato racconta un Paese che si sta polarizzando: alcune aree attirano popolazione, investimenti e opportunità di lavoro, altre continuano a perdere residenti e funzioni territoriali.
È nelle montagne che questo fenomeno assume forse la sua forma più evidente. Le Alpi e gli Appennini custodiscono un patrimonio edilizio straordinario che rischia però di trasformarsi progressivamente in un’eredità difficile da gestire (Tantillo, 2023). Interi comuni presentano case chiuse per gran parte dell’anno, abitazioni ereditate da famiglie che ormai vivono altrove, vecchie strutture turistiche inutilizzate e centri storici progressivamente svuotati. Il paesaggio costruito sopravvive, ma spesso senza una comunità stabile che lo abiti e lo mantenga vivo.
Le ragioni sono molteplici. Innanzitutto lo spopolamento che, in diverse fasi del Novecento (Tantillo, 2023), ha portato centinaia di migliaia di persone ad abbandonare le valli alpine e appenniniche per trasferirsi nelle città industriali della pianura. Successivamente è arrivata la trasformazione del turismo. I lunghi periodi di villeggiatura estiva che avevano sostenuto molte località montane sono stati sostituiti da vacanze brevi, eterogenee e frammentate. Molte seconde case, costruite durante il boom economico, vengono oggi utilizzate solo per poche settimane all’anno.
A complicare ulteriormente il quadro interviene la crisi del modello turistico. Dove il turismo sciistico è entrato in difficoltà, anche il valore degli immobili è diminuito drasticamente. Molti edifici costruiti negli anni della grande espansione turistica si trovano oggi privi di una reale funzione economica, contribuendo ad alimentare il fenomeno delle case vuote.
Vi è poi una questione strettamente economica. Una parte consistente delle abitazioni non occupate è costituita da immobili vecchi e poco efficienti. Molte case necessitano di interventi costosi per essere adeguate agli standard contemporanei di sicurezza, comfort ed efficienza energetica. Quando il costo della ristrutturazione supera il valore di mercato dell’immobile, il risultato è spesso l’abbandono. Si innesca così un circolo vizioso: meno manutenzione significa minore valore economico e minore attrattività, condizioni che rendono ancora più improbabile il recupero dell’edificio.
Accanto alle motivazioni economiche esistono poi fattori culturali e giuridici. In Italia la casa continua a essere percepita come il principale bene rifugio delle famiglie. Molti proprietari preferiscono conservare un immobile vuoto piuttosto che affrontare i rischi associati alla locazione. Altri edifici restano bloccati per anni da successioni ereditarie complesse, comproprietà frammentate o dispute familiari. In questi casi la casa diventa una presenza immobile nel paesaggio, sospesa tra memoria e inutilizzo (Il Post, 2025).
La vera sfida è quindi evitare una lettura semplicistica del fenomeno. Le case vuote non rappresentano soltanto uno spreco immobiliare. Esse costituiscono il riflesso fisico di trasformazioni molto più profonde: cambiamenti demografici, sociali e del mercato del lavoro, contrazione delle nascite, mobilità territoriale, crisi di alcuni modelli economici locali, invecchiamento della popolazione e crescente polarizzazione tra aree forti e aree deboli del Paese (Ferrari, 2023; Il Post, 2025).
Non tutto il patrimonio edilizio esistente potrà essere recuperato. In alcune aree del Paese i processi di spopolamento sono ormai talmente avanzati da rendere improbabile una piena rioccupazione degli edifici esistenti. Tuttavia, riconoscere questa realtà non significa rassegnarsi al declino. Significa piuttosto individuare quali patrimoni possano essere rigenerati, quali territori possano attrarre nuovi residenti e quali strategie possano riportare funzione e significato a milioni di metri quadrati oggi inutilizzati (Tantillo, 2023).
Le montagne di case vuote che attraversano l’Italia non raccontano soltanto una storia di edifici abbandonati, raccontano soprattutto la storia di un Paese che è cambiato più velocemente delle sue case.
Approfondimenti
- Ferrari, M. A. (2023). Assalto alle Alpi. Ponte alle Grazie. Firenze
- Gainsforth, S. (2025). L’Italia senza casa. Laterza, Roma-Bari
- Gramigna, A., Scialdone, A. (a cura di). (2026). Diritto o privilegio? Fabbisogni abitativi e politiche locali per la casa. EGEA, Milano
- Il Post. (2025, 23 luglio). In montagna ci sono un sacco di case che non vuole nessuno. https://www.ilpost.it
- Tantillo, F. (2023). L’Italia vuota. Viaggio nelle aree interne. Laterza, Roma-Bari
