Gli ultimi decenni sono stati segnati da sfide economiche profonde, dalla crisi finanziaria del 2008 alla conseguente crisi del debito sovrano del 2011, fino agli shock più recenti, quali la pandemia di COVID-19, le tensioni geopolitiche e l’ondata inflazionistica del 2022. Questi eventi, pur originati su scala globale, hanno avuto effetti differenziati a livello locale, mettendo alla prova la capacità delle città di reagire, adattarsi e riprendere traiettorie di sviluppo.
In questo scenario, le politiche di rigenerazione urbana possono accrescere la resilienza economica dei territori attraverso investimenti di lungo periodo in capitale fisico, sociale e istituzionale. Si tratta di un processo che, nel tempo, può incidere sulla tenuta economica e sociale dei quartieri, riducendo le vulnerabilità e ampliando le opportunità. Alla luce delle disuguaglianze urbane accentuate dalle crisi, resta aperta una questione centrale: che cosa consente ad alcuni quartieri di reagire meglio di altri? E quali politiche urbane possono rafforzare nel tempo questa capacità?
Una possibile risposta arriva da Roma e, in particolare, dall’area Ostiense–Marconi, dove, a partire dalla metà degli anni Novanta, è stato avviato un ampio programma di rigenerazione urbana: il PUOM (Progetto Urbano Ostiense–Marconi), concepito per riattivare un quadrante strategico ma segnato da un declino industriale, riconnettendo spazi frammentati, riqualificando aree dismesse, aprendo nuove infrastrutture e promuovendo funzioni culturali e universitarie.
La riconversione delle aree industriali si è articolata in più fasi, attraverso quattro Accordi di Programma caratterizzati da investimenti sia pubblici sia privati, culminati tra il 2010 ed il 2014 con opere simboliche come il Ponte della Scienza, la riqualificazione dell’ex Mattatoio e l’espansione del campus di Roma Tre.
Fonte: elaborazione delle autrici.
In questo processo, l’Università Roma Tre ha svolto un ruolo chiave: non solo come attrattore di studenti e attività di ricerca, ma anche come attore capace di trasformare l’identità dell’area, contribuendo al passaggio da periferia industriale a distretto della conoscenza e della creatività. La presenza di un campus diffuso, con strutture integrate nel tessuto urbano, spazi pubblici e servizi culturali, ha attivato nuove dinamiche economiche e sociali, innescando trasformazioni che oggi possono essere lette anche come un rafforzamento della resilienza urbana.
Da qui prende le mosse la ricerca presentata alla conferenza AISRe 2025, che si interroga su un aspetto preciso: se e in che misura la rigenerazione urbana abbia contribuito a rafforzare la resilienza dell’area Ostiense–Marconi durante e dopo le crisi sistemiche recenti (2008–2013).
A tal fine, le autrici adottano un approccio controfattuale, utilizzando come indicatore sintetico i valori immobiliari residenziali per valutare la capacità del territorio di resistere agli shock e di recuperare nelle fasi successive. Sebbene questo indicatore non consenta di cogliere appieno la complessità del concetto di resilienza, l’andamento dei prezzi di compravendita fornisce comunque un segnale utile, poiché riflette le aspettative degli attori locali, l’attrattività del quartiere e la fiducia nella sua evoluzione futura.
L’analisi è condotta a livello di zone OMI, l’unità territoriale adottata dall’Agenzia delle Entrate per monitorare il mercato immobiliare, la cui granularità consente di cogliere le dinamiche locali. Il confronto avviene tra le zone interessate dal PUOM e un gruppo di controllo composto da aree simili per caratteristiche pre-crisi. L’analisi si sviluppa in quattro fasi temporali: pre-crisi, primo shock (2008–2010), secondo shock (2011–2013) e fase di recupero (2014–2019).
I risultati non mostrano effetti significativi nel breve periodo. Durante le crisi, i valori immobiliari si muovono in modo simile tra le aree trattate e quelle di controllo: la rigenerazione non ha funzionato da scudo protettivo contro gli effetti degli shock. È nella fase successiva che emerge una differenza netta: dal 2014 in poi, le zone rigenerate mostrano una crescita intorno al 10%, superiore a quella dei quartieri non coinvolti.
In termini di resilienza urbana, l’effetto osservato non indica una maggiore capacità di resistere allo shock, ma segnala una ripresa più rapida rispetto ad altre aree della città. Questo può essere letto come una forma di resilienza trasformativa, intesa non tanto come cambiamento strutturale, quanto come capacità di attivare risorse locali, infrastrutture, funzioni culturali e universitarie che facilitano l’adattamento e la ripresa della crescita nel medio periodo.
Nota: Stima dell’effetto medio del trattamento sui trattati (ATT) ottenuta con un modello Difference-in-Differences (DiD) pesato, in cui i pesi IPW (pesi di probabilità inversa) derivano da un punteggio di propensione (propensity score). Quest’ultimo stima la probabilità che una zona sia interessata dalla rigenerazione sulla base delle seguenti caratteristiche pre-trattamento: quota di residenti diplomati, numero di occupati nei settori a più alto valore aggiunto, occupati nel commercio e tasso di dipendenza strutturale. La regressione include anche un controllo per la presenza di trasporto pubblico ferroviario. Gli errori standard sono robusti e clusterizzati a livello di zona OMI.
Fonte: elaborazione delle autrici.
Il caso Ostiense–Marconi mostra quindi che le politiche di rigenerazione urbana efficaci richiedono una visione di lungo periodo, il coordinamento istituzionale e investimenti nel capitale territoriale. Le università, in particolare, si confermano un motore di trasformazione urbana non soltanto come luoghi di formazione, ma anche come istituzioni in grado di generare economie esterne, infrastrutture relazionali e nuove identità territoriali.
In un tempo segnato da incertezze globali e transizioni radicali, la lezione è chiara: le città più resilienti sono quelle che sanno costruire il futuro prima che arrivi la crisi. Roma, in questo caso, rappresenta un osservatorio privilegiato per comprendere come visioni urbane lungimiranti possano incidere sulle traiettorie locali di sviluppo. Il PUOM e Roma Tre dimostrano che la rigenerazione urbana va oltre il recupero fisico e si configura come un progetto di società, un investimento collettivo nella capacità dei territori di rinnovarsi. Il progetto urbano rappresenta così un intervento catalizzatore dello spazio pubblico, capace di connettere e valorizzare i diversi elementi del contesto urbano.
Approfondimenti
- Micelli, E., & Righetto, E. (2023). How do metropolitan cities evolve after the 2008/2012 crisis and the Covid-19 pandemic? An analysis from real estate market values. Valori e Valutazioni, 31, 49-67.
- Pontarollo, N., & Serpieri, C. (2020). A composite policy tool to measure territorial resilience capacity. Socio-Economic Planning Sciences, 70, 100669.
- Sutton, J., Mendez, P., & Arku, G. (2025). Regional economic resilience and post-crisis growth paths: hysteresis and homeorhesis. Journal of Economic Geography, lbaf034.
