Il tema della housing affordability è tornato dominante nel dibattito internazionale. La housing affordability è infatti indicatore privilegiato per indagare e valutare la global housing crisis, al cuore delle agende globali dell’UN-Habitat, dell’OECD e dell’Unione Europea.
Parlare di housing affordability è necessario per affrontare le questioni urbane. Tuttavia, il linguaggio dell’economia sembra non essere più sufficiente nel descrivere ciò che l’housing rappresenta oggi. Un ragionamento che verta solo sugli aspetti economico-finanziari e riduca la crisi abitativa a una questione di prezzo (meglio: di canoni e di valori di mercato in relazione a redditi) porta a una comprensione solo parziale di alcune questioni della città contemporanea.
Prima di proseguire, tuttavia, preciso che i termini tratti dalle agende internazionali sono mantenuti nella loro forma originale in inglese. La scelta riguarda il senso e l’evoluzione di questi termini: tradurli significherebbe in parte modificarne il significato e le implicazioni.
L’espressione housing affordability è data dall’accostamento di due termini: il primo definisce il campo di applicazione del secondo, i confini all’interno dei quali poter parlare di affordability. Dal punto di vista linguistico, affordability è composto dal verbo to afford – dall’antico inglese geforthian, “portare avanti”, “rendere possibile” – e la desinenza ability, letteralmente l’abilità individuale.
In origine, quindi, non significava “potersi permettere economicamente qualcosa”, o più precisamente “the state of being cheap enough for people to be able to buy” (Combley, 2011), ma piuttosto “rendere fattuale un’abilità”. Prima ancora di ridursi a relazione tra quantità, il concetto di affordability richiamava una dimensione più ampia di possibilità legate a fattori riferiti allo spettro delle capacità personali.
L’accostamento del termine housing risale al secondo dopoguerra con la crisi degli alloggi sociali e l’espansione del mercato privato che hanno stimolato l’analisi della sostenibilità economica degli alloggi per le famiglie a basso e medio reddito. Con la diffusione dei modelli di welfare e la crescente tecnicizzazione delle politiche pubbliche, l’housing affordability è divenuta criterio di misurazione della sostenibilità economica del costo della casa. In termini generali, essa indica il rapporto tra la spesa per la casa e il reddito disponibile di un nucleo familiare. Un’abitazione è considerata affordable se il suo costo non compromette la possibilità di sostenere altre spese essenziali.
Il parametro di riferimento nella valutazione dell’housing affordability è stato fissato su base empirica. Nello specifico, si riteneva che le famiglie potessero destinare una settimana di reddito al mese alle spese riferite all’alloggio, ossia circa il 25% del reddito complessivo. Negli anni Settanta la soglia è stata arrotondata al 30%. Parallelamente sono state sviluppate nel tempo altre metriche, come l’housing cost burden, che valuta il peso complessivo dei costi abitativi sul reddito, e il residual income approach, che considera il reddito residuo al netto delle spese per l’alloggio come indicatore della reale capacità di sostenere una vita dignitosa. Indicatori e soglie, sviluppati come strumenti operativi, si sono progressivamente trasformati in formule politiche globali, utilizzati per definire il diritto all’abitare in termini puramente finanziari.
Tuttavia, abitare non è semplicemente disporre di uno spazio fisico a un prezzo sostenibile. L’housing affordability è un fenomeno complesso, che intreccia dimensioni materiali e immateriali. Riguarda aspetti economico-finanziari, nel momento in cui si considera la casa come un bene di mercato, ma anche aspetti sociali e simbolici legati alle reali possibilità di godimento di opportunità urbane, nonché alle libertà di scelta ad esse riferite. In questo senso, l’housing affordability non si esaurisce nel rapporto tra costo e reddito, ma comprende la dimensione di accessibilità, di possibilità effettiva di scegliere una soluzione abitativa che consenta la realizzazione di una vita considerata di valore.
La questione dell’abitare riguarda così la possibilità effettiva di scegliere e realizzare modi di vita significativi all’interno di un contesto urbano. Una simile prospettiva si radica nel Capability Approach (CA), elaborato da Amartya Sen e Martha Nussbaum, che interpreta il benessere non come possesso di risorse, ma come libertà sostanziale di essere e di fare. Applicato all’abitare, esso consente di leggere la casa non solo come risorsa economica, ma come condizione che rende possibile l’espansione delle libertà umane.
Seguendo questa prospettiva, l’housing può essere letto così non solo come risorsa (sostantivo) ma anche come funzionamento (predicato). Come risorsa, la casa è un bene che può abilitare certe opportunità: di protezione, legate alla salute, alla stabilità, alle relazioni sociali e così via. Tuttavia, una risorsa non garantisce direttamente una capacità. Servono, infatti, condizioni al contorno favorevoli, le quali dipendono da più fattori che riguardano il contesto ambientale e sociale urbano, come il mercato del lavoro, le reti sociali e i servizi disponibili. Come funzionamento, ossia un modo di essere e di fare effettivo, l’housing rimanda all’atto concreto dell’abitare in un luogo che consente di vivere una vita che si ha ragione di valorizzare.
La distinzione proposta ha profonde implicazioni politiche e normative. Considerare l’abitazione come risorsa implica misurarne la disponibilità e la distribuzione. Significa analizzare chi ha la possibilità economica di accedere al bene materiale. Concepire la casa come funzionamento significa invece interrogarsi su ciò che effettivamente le persone riescono a fare e a essere grazie a quella risorsa. Nel primo caso, l’attenzione si concentra sulla quantità di alloggi prodotti, sull’accesso economico e sulle politiche redistributive. Nel secondo, l’attenzione si sposta sulla qualità dell’esperienza abitativa e sulle condizioni che ne determinano il valore, fra cui la sicurezza, la stabilità, la presenza di relazioni sociali, la prossimità ai servizi e in generale la possibilità di partecipare alla vita urbana.
In questa prospettiva, l’housing è allo stesso tempo mezzo e fine. È mezzo in quanto condizione che abilita possibilità di vita; è fine in quanto stato di realizzazione in sé, espressione di una vita considerata significativa all’interno di un determinato contesto urbano.
Immaginiamo una giovane professionista che desideri vivere a Parigi per una vita soddisfacente e di valore. Considerando l’housing come bene materiale, la sua possibilità di abitare in città dipende dall’insieme delle risorse che è in grado di mobilitare – tra cui il reddito – e dalla capacità di convertirle in opportunità effettive. Entrano così in gioco le caratteristiche del mercato immobiliare e i criteri che ne regolano l’accesso, come quelli che definiscono il cosiddetto dossier locataire, ovvero l’insieme di requisiti che consentono al locatore di selezionare l’inquilino più affidabile. In questo scenario, se i costi abitativi eccedono le risorse a disposizione, o se le caratteristiche richieste dal locatario non corrispondono a quelle del dossier, la casa non è accessibile. La valutazione è totalmente materiale e fa riferimento a una dimensione economico-finanziaria. Si potrà dunque parlare di housing affordability nei termini di accessibilità economica.
Considerando l’housing come functioning, l’attenzione si sposta alla qualità dello stato di vita effettivamente realizzato. Nel caso della stessa giovane professionista, non si tratta più soltanto di poter affittare un appartamento a Parigi, ma di come e dove vivere. Fattori come la sicurezza del quartiere, la prossimità al luogo di lavoro, la possibilità di spostarsi agevolmente grazie alla rete infrastrutturale del trasporto pubblico, così come l’opportunità concreta di partecipare alla vita sociale e culturale della città, diventano determinanti nella scelta localizzativa.
In questo senso, un alloggio della prima banlieue può risultare addirittura più desiderabile in termini di opportunità complessive rispetto a un appartamento delle aree centrali. Nel primo caso, la prossimità a una linea di trasporto diretto, canoni di affitto più bassi e un ambiente urbano percepito come più sicuro garantiscono una forma di abitare di valore che un alloggio apparentemente più centrale non assicurerebbe.
L’abitare diventa in questo caso uno stato di realizzazione, un modo concreto di essere e di fare che comprende lavorare in un ambiente stimolante, mantenere relazioni, sentirsi parte di un contesto urbano che riconosce e sostiene i propri valori. In altre parole l’housing è l’espressione di scelte di vita considerate significative e dunque desiderabili e soddisfacenti.
Se a Saint-Denis, comune della banlieue nord di Parigi, l’abitazione risulta effettivamente accessibile dal punto di vista economico, ma le altre caratteristiche non corrispondono alle preferenze della giovane, la convenienza finanziaria può perdere significato. Un contesto percepito come meno sicuro, la distanza dai luoghi di lavoro o la mancanza di opportunità culturali e relazionali possono spingere la nostra giovane professionista a rinunciare a parte del proprio reddito disponibile pur di abitare in una zona più coerente con il proprio stile di vita. In questo caso, la scelta di un’abitazione più costosa non risponde a un calcolo meramente economico, ma riflette la ricerca di superiore coerenza tra l’ambiente di vita e i propri valori, tra il luogo dell’abitare e la forma di realizzazione personale che esso consente.
L’espressione housing affordability, se limitata a una valutazione quantitativa di tipo economico-finanziario, non è più sufficiente a descrivere la complessità dell’abitare contemporaneo. L’idea di “potersi permettere una casa” non esaurisce il senso dell’abitare, che include dimensioni sociali, relazionali e simboliche oltre a quelle materiali.
Per rendere conto di tale complessità, occorre allora ripensare il linguaggio con cui si affrontano le politiche abitative. Delle due l’una: o si recupera il significato originario del termine affordability – inteso come la possibilità effettiva di rendere reale un’abilità, di trasformare una potenzialità in esperienza concreta – oppure diventa necessario elaborare un nuovo lessico concettuale capace di rappresentare la multidimensionalità dell’abitare.
In questa prospettiva, la nozione di housing capability potrebbe offrire una chiave interpretativa più adeguata. Essa consente di leggere l’abitare non come semplice accesso a un alloggio, ma come spazio di esercizio delle capacità umane e urbane: un ambito in cui si intrecciano risorse materiali, condizioni ambientali, relazioni sociali e libertà individuali. La casa, così intesa, non è più solo un bene da possedere, ma un dispositivo di possibilità, attraverso cui le persone promuovono vite che considerano di valore.
Approfondimenti
- Kimhur, B. (2020). How to Apply the Capability Approach to Housing Policy? Concepts, Theories and Challenges. Housing, Theory and Society, 37(3), 257–277.https://doi.org/10.1080/14036096.2019.1706630
- OECD. (2021). Brick by Brick: Better Housing Policies. OECD Publishing. https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2021/05/brick-by-brick_eb010639/b453b043-en.pdf
- Sen, A. (1999). Development as freedom. Oxford University Press.
