Rischio climatico e patrimonio. Nuove ecologie e valori immobiliari nell’Alto Adriatico

Metodo cartografico e distribuzione delle vulnerabilità

Negli ultimi anni diversi studi hanno prodotto modelli ad alta risoluzione per valutare l’esposizione ai rischi ambientali, elaborando anche strumenti di visualizzazione utili a stimare i potenziali danni. Tuttavia, tali analisi sono spesso concentrate su aree circoscritte. La novità dal punto di vista scientifico di questa studio consiste invece nell’applicare per la prima volta all’intero contesto geografico dell’Alto Adriatico un metodo di rappresentazione cartografica che incrocia le previsioni sui rischi idraulici legati al cambiamento climatico con i valori immobiliari. L’obiettivo è costruire un quadro di riferimento utile per future collaborazioni transdisciplinari tra ricercatori, decisori politici e attori locali impegnati nella gestione dei territori costieri.

Questo studio riprende e perfeziona la metodologia elaborata nel 2023 da Loberto e Spuri nell’ambito delle ricerche promosse dalla Banca d’Italia per stimare l’impatto del rischio di alluvione sulla ricchezza immobiliare nazionale, focalizzandosi sulle aree costiere di Veneto e Friuli Venezia Giulia. Rispetto agli scenari fluviali e pluviali di norma considerati, si è aggiunto un ulteriore livello di complessità: l’innalzamento del livello del mare (SLR, Sea Level Rise), che comporta la perdita totale del valore degli immobili situati al di sotto delle soglie di quota previste. Ne risulta un metodo cartografico che integra, particella per particella, i dati sui rischi idraulici e sull’innalzamento del mare con i valori immobiliari residenziali. Le mappe prodotte rappresentano quindi la distribuzione delle vulnerabilità ambientali ed economiche in due scenari temporali distinti: il primo a 30 anni, il secondo a 100 anni.

Fonti e dati utilizzati

Per costruire il modello, ci siamo basati su diverse fonti:

• Particelle ISTAT 2011: le sezioni censuarie forniscono la minima unità geografica di analisi e includono i dati sulle superfici residenziali, fondamentali per stimare i valori economici a rischio.
• Valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare): l’Agenzia delle Entrate fornisce valori medi €/m² per zona. Poiché i confini delle zone OMI non coincidono con quelli delle particelle ISTAT, è stato applicato un fattore di normalizzazione proporzionale alle aree di sovrapposizione.
• Scenari ISPRA di pericolosità idraulica: sono stati considerati due scenari di allagamento, uno ad alta probabilità (tempo di ritorno 30 anni) e uno a media probabilità (tempo di ritorno 100 anni).
• Scenari IPCC sull’innalzamento del livello del mare e modello digitale del terreno TINITALY (10 m di risoluzione): questi dati hanno consentito di definire le aree costiere potenzialmente sommerse in futuro.

La procedura di elaborazione è stata la seguente:

1. Calcolo del valore immobiliare per particella: sono state selezionate le particelle ISTAT con quota inferiore ai 5 metri sul livello medio del mare. Per ognuna è stato stimato il valore economico moltiplicando la superficie residenziale per il valore medio OMI normalizzato.
2. Intersezione con gli scenari di rischio: il database ISTAT/OMI è stato sovrapposto agli scenari ISPRA per attribuire a ciascuna particella la percentuale di superficie inondata. Il valore immobiliare perso corrisponde al valore immobiliare della particella moltiplicato per la percentuale della particella inondata.
3. Individuazione delle aree soggette a SLR: sono stati considerati due scenari – innalzamento di +30 cm (2055) e di +100 cm (2125).

Va sottolineato che le aree sommerse sono individuate solo in base alla loro altitudine ignorando, per assenza di informazioni dettagliate, le opere di difesa idraulica esistenti.

Ecologie operative e perdite economiche stimate

I risultati sono stati interpretati attraverso una classificazione in quattro ecologie operative, concettualmente ispirate agli studi di Reyner Banham su Los Angeles.

• Ecologia 1 – Terre allagate: aree sommerse frequentemente o in modo permanente. Qui il valore immobiliare viene considerato come perso integralmente.
• Ecologia 2 – Cintura anfibia: territori soggetti a rischio ricorrente, ma adattabili con strategie già consolidate. Il valore perso viene calcolato in proporzione alla quota di particella effettivamente inondata. Col tempo, molte di queste zone migreranno verso l’ecologia 1.
• Ecologia 3 – Zone asciutte: aree non coinvolte da allagamenti né da SLR, ma potenzialmente interessate da migrazioni interne e pressioni speculative.
• Ecologia 4 – Isole di valore concentrato: aree che, pur destinate a essere sommerse, hanno un alto valore culturale o immobiliare (es. centro storico di Venezia, Jesolo, Grado, Lignano). Sono identificate tramite criteri oggettivi: appartenenza a siti UNESCO o perdita economica superiore a 150 €/m². Qui sono prevedibili interventi difensivi selettivi.

Dalle simulazioni emergono potenziali perdite economiche molto rilevanti:

• Scenario al 2055 (+30 cm, alta probabilità):
  • Ecologia 1: ~19,4 miliardi €
  • Ecologia 2: ~6,5 miliardi €
  • Ecologia 4: ~12,4 miliardi €

• Scenario al 2125 (+140 cm, media probabilità):
  • Ecologia 1: ~26,3 miliardi €
  • Ecologia 2: ~4 miliardi €
  • Ecologia 4: ~14,3 miliardi €

Tra terra e mare: la nuova geografia del rischio nell’Alto Adriatico

Questi valori mostrano chiaramente come, nel lungo periodo, l’aumento del livello del mare sposti progressivamente i territori da una condizione che si può definire anfibia alla perdita totale data dall’allagamento, aumentando al tempo stesso il ruolo strategico delle aree di alto valore culturale e immobiliare.

Attraverso questa metodologia, lo studio fornisce una rappresentazione spaziale delle vulnerabilità costiere dell’Alto Adriatico, rendendo tangibili le connessioni tra rischi climatici, patrimonio edilizio e valore economico. Le mappe prodotte non sono solo strumenti descrittivi, ma possono diventare un supporto concreto per elaborare politiche territoriali e strategie di adattamento.

Nell’ambito della ricerca qui esposta per la prima volta è stata realizzata una mappatura cartografica capace di quantificare alla scala di ciascuna particella Istat il valore degli immobili esposti al rischio di alluvioni estreme e all’innalzamento del livello del mare lungo le coste dell’Alto Adriatico. L’approccio metodologico ha combinato due livelli: da un lato la riflessione teorica basata sull’elaborazione di scenari, dall’altro l’attività concreta di misurazione e rappresentazione dei dati, giungendo così a una sintesi visiva e interpretativa di grande impatto.

Le stime economiche evidenziano un quadro particolarmente preoccupante: nelle sole aree costiere di Veneto e Friuli Venezia Giulia le perdite immobiliari potrebbero raggiungere circa 38 miliardi di euro entro i prossimi trent’anni e circa 44 miliardi entro un secolo. Questi valori, se messi a confronto con il Prodotto Interno Lordo complessivo delle due regioni –oltre 223 miliardi di euro nel 2022 (180,6 miliardi per il Veneto e 43 miliardi per il Friuli Venezia Giulia)– assumono un peso sistemico rilevante e sollevano interrogativi sulla sostenibilità economica e sociale della configurazione e uso attuale di questi territori.

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Approfondimenti

• Banham, R. (1971) Los Angeles. The Architecture of Four Ecologies. London: Allen Lane.
• Trad.italiana: Los Angeles. L’architettura di quattro ecologie. Genova: Costa & Nolan, 1983.
• Loberto, M., Spuri,M. (2023) L’impatto del rischio di alluvione sulla ricchezza immobiliare in Italia. Questioni di Economia e Finanza, 768. Roma: Banca d’Italia.
• Tarquini, S., Isola, I., Favalli, M., Battistini, A., Dotta, G. (2023) TINITALY, a digital elevation model of Italy with a 10 meters cell size (Version 1.1). Istituto Nazionale di Geofisica e Vulcanologia (INGV). https://doi.org/10.13127/tinitaly/1.1