Nell’ultimo decennio le città europee sono state interessate da rilevanti cambiamenti. Tra questi, la diffusione su larga scala degli affitti brevi mediati da piattaforme (tra cui primeggia, per numeri e notorietà, quella di Airbnb) ha rappresentato un fenomeno innovativo e dirompente per le economie urbane. Airbnb ha ridefinito i classici connotati del turismo, trasformandolo in una pratica economica accessibile e basata su infrastrutture diffuse nel tessuto urbano. Questa riconfigurazione del settore ha inciso profondamente sulle forme di uso e di accesso all’abitazione.
Airbnb non può essere interpretato come un fenomeno omogeneamente distribuito. La piattaforma ha accentuato la sua selettività, strutturando il tessuto urbano in precise gerarchie sulla base della potenziale rendita estraibile da ciascun immobile. Questo passaggio si inserisce in una più ampia trasformazione dell’abitazione: la casa, da bene d’uso, si trasforma in un asset economico, secondo logiche di valorizzazione ed estrattive già osservabili nel settore della locazione privata (B. Aalbers et al., 2021). In questo ambiente, convergono attori diversi, dai piccoli proprietari immobiliari ai grandi gestori manageriali, sino a piattaforme terze di mediazione (conosciute come Online Travel Agency). Gli attori del mercato short-term, dotati di ampie capacità finanziarie, incidono in modo significativo sulla configurazione del mercato immobiliare locale, contribuendo all’emergere di processi gentrificativi e speculativi.
Il caso di Torino assume un particolare rilievo analitico. Pur non configurandosi come un contesto interessato dal turismo di massa, nel capoluogo sabaudo è possibile osservare la logica selettiva operata da Airbnb. La distribuzione dell’offerta restituisce una gerarchia urbana immediatamente tangibile, delineando un mercato non estremamente sviluppato (come i noti casi di Firenze, Venezia e Roma), ma di certo concentrato nelle mani di pochi grandi attori. Per ricostruire l’evoluzione diacronica del fenomeno, il centro di ricerca interdipartimentale FULL – Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino ha recentemente pubblicato il rapporto “Chi gestisce Airbnb a Torino (e dintorni)? L’evoluzione del fenomeno degli affitti brevi tra il 2017 e il 2024”, che offre una panoramica dei principali dati della piattaforma a livello urbano e metropolitano.
Per comprendere tale polarizzazione è fondamentale concentrarsi sulla professionalizzazione dell’offerta nel mercato short-term rental. Nei maggiori contesti turistici di rilievo internazionale, i grandi host sono sostenuti da società immobiliari e fondi istituzionali che gestiscono ampi portfoli composti da centinaia o migliaia di proprietà (Cocola-Gant et al., 2025). I recenti studi post-pandemici evidenziano che, sebbene gli attori professionali su Airbnb rappresentino una quota minoritaria rispetto al totale, riescono a catturare un’importante quota dei ricavi totali generati dalle prenotazioni sulla piattaforma (Gil & Sequera, 2022), marginalizzando sempre più i piccoli proprietari e coloro che utilizzano la piattaforma come strumento di sussistenza economica.
Per comprendere la direzione delle trasformazioni urbane in corso, è fondamentale spostare l’attenzione dalla città nel suo complesso ai suoi nodi più sensibili. Nel caso di Torino, il nodo di riferimento è lo storico quartiere Centro, corrispondente all’area più antica e signorile della città e sede delle principali istituzioni e luoghi del turismo. È qui che la piattaforma assume la sua forma più strutturata: l’incidenza di interi appartamenti, la presenza di host multiproprietari e la concentrazione della capacità ricettiva convergono a definire un’area in cui la funzione residenziale si intreccia con logiche di ospitalità temporanea.
Su scala comunale, gli affitti brevi presentano una penetrazione nel mercato immobiliare residenziale relativamente contenuta: nel 2024, le 9.734 unità su Airbnb corrispondono a circa 19,3 annunci ogni 1.000 abitazioni, rispetto a uno stock complessivo di 505.568 alloggi. Questo dato, tuttavia, maschera una distribuzione fortemente sbilanciata sul piano territoriale. Nel quartiere Centro si rileva una penetrazione ben più consistente, pari a 75 unità per 1.000 abitazioni (ISTAT, 2021). Nel 2024 il quartiere Centro ospitava 2.396 annunci, pari al 25% dell’offerta complessiva, con una densità di circa 631 unità per km². Se al solo quartiere Centro si sommano le unità attive dei quartieri San Salvario (11%) e Aurora (9%), si ottiene che poco meno del 50% degli annunci Airbnb a Torino è concentrato in appena tre quartieri (fig. 1, quartieri verde scuro). Ne emerge una geografia selettiva, in cui una porzione limitata della città assorbe una quota elevata della funzione ricettiva veicolata dalla piattaforma. Questa dinamica è in grado di innescare processi di turistificazione, riconfigurazione dello spazio urbano (pubblico e privato) e diffusione di attività relative all’indotto turistico.
La polarizzazione risulta ancora più evidente se si considera la composizione tipologica dell’offerta. A scala urbana, l’83% delle inserzioni riguarda intere abitazioni (8117 unità). Di queste, il 27% – oltre un’inserzione ogni quattro – è concentrato nel quartiere Centro. Ciò segnala una diffusione sempre più profonda del mercato STR nel segmento residenziale, con effetti che vanno oltre la semplice riconversione d’uso degli alloggi. In questo modo, la pressione esercitata dagli affitti brevi aggrava le condizioni di accesso alla casa, sovrapponendosi alla fragilità del sistema abitativo torinese. Secondo l’Osservatorio della Condizione Abitativa, a fronte della ripresa dei processi di sfratto, il numero di richieste di alloggi a titolo di “emergenza abitativa” sono tornati ai livelli pre-pandemici: nel 2023 sono state 770, mentre nel 2024 737.
La professionalizzazione dell’offerta short-term a Torino trova la sua manifestazione più evidente nella distribuzione spaziale dei large host (LH, cioè chi gestisce almeno 11 alloggi). Il 57% di questi opera nel quartiere Centro (65 operatori su un totale di 114) ed è responsabile del 44% del totale dei ricavi prodotti. A livello urbano, la sola categoria dei LH è responsabile del 25% dei ricavi. Per contro, i piccoli operatori (small host, SH, ovvero chi gestisce da 1 a 2 unità) rappresentano l’87% del totale, ma capitalizzano “appena” il 49% dei ricavi a livello cittadino.
I grandi operatori si concentrano nelle aree più attrattive dal punto di vista turistico, dove domanda stabile e rendimenti elevati rendono conveniente l’acquisizione e la gestione di numerosi immobili. Un caso emblematico è rappresentato dalla nota OTA “Wonderful Italy”, che gestisce oltre 250 annunci a livello comunale, di cui 72 nel quartiere Centro. Il dato non è rilevante solo in termini dimensionali, bensì mostra come il mercato STR sia ormai un segmento integrato nelle strategie di attori finanziariamente strutturati. L’agenzia, infatti, è sostenuta da SocialFare in partnership con Oltre Impact, il primo fondo ad impatto in Italia. OltreImpact è supportato da investitori istituzionali quali il Fondo Europeo per gli Investimenti (FEI), Cassa Depositi e Prestiti (CDP), Banca Intesa Sanpaolo e alcuni family office italiani. Il sostegno economico di questi stakeholders chiarisce che il mercato degli affitti brevi non rappresenta più un ambito residuale o informale, bensì è entrato a pieno titolo nelle strategie di investimento di soggetti capaci di concentrare risorse, assumere rischi e organizzare portafogli immobiliari consistenti. Le logiche tradizionali della locazione residenziale vengono progressivamente sostituite da strategie orientate alla massimizzazione del profitto, rotazione frequente delle prenotazioni e selezione mirata delle aree più attrattive.
Questa dinamica solleva questioni rilevanti sul piano della regolamentazione. Le OTA, pur non essendo proprietarie degli immobili che gestiscono, dispongono di ingenti capitali, in grado di incidere in modo significativo sui mercati locali. Gli alloggi che compongono i loro portafogli provengono da un numero crescente di proprietari immobiliari privati che ne cedono la gestione. La moltiplicazione di queste società di mediazione accelera il meccanismo di Airbnb: l’aumento del numero di OTA abbassa le barriere di ingresso nel mercato STR per i privati, riducendo i costi operativi e di gestione degli annunci. L’aumento dei proprietari privati che affidano i propri immobili in gestione configura un mercato opaco, in cui la mediazione tra domanda e offerta turistica non coincide con la proprietà immobiliare. Da qui una domanda centrale: il problema risiede nei pochi grandi proprietari immobiliari o nella grande massa di privati che, affidandosi alle OTA, alimenta collettivamente la sottrazione di stock alla residenza? La tensione abitativa deriva tanto da chi possiede quanto da chi gestisce: è nell’intersezione tra queste due figure che si colloca il nodo cruciale per la regolazione di questo mercato.
Approfondimenti
- B. Aalbers, M., Hochstenbach, C., Bosma, J., & Fernandez, R. (2021). The Death and Life of Private Landlordism: How Financialized Homeownership Gave Birth to the Buy-To-Let Market. Housing, Theory and Society, 38(5), 541–563. https://doi.org/10.1080/14036096.2020.1846610
- Cocola-Gant, A., Hodkinson, S. N., & Janoschka, M. (2025). The financialisation of short-term rentals in Barcelona: Property ownership and the consolidation of a new asset class.
- Gil, J., & Sequera, J. (2022). The professionalization of Airbnb in Madrid: Far from a collaborative economy. Current Issues in Tourism, 25(20), 3343–3362. https://doi.org/10.1080/13683500.2020.1757628
- Research, 101, 103610. https://doi.org/10.1016/j.annals.2023.103610
